Igd: 2025 anno di svolta mentre proseguono le cessioni in Romania

Il Consiglio di amministrazione di Igd-Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ ha esaminato e approvato, nei giorni scorsi, il progetto di bilancio d’esercizio e il bilancio consolidato al 31 dicembre 2025.

“Chiudiamo il 2025 con risultati che confermano la solidità del nostro modello di business e la qualità del nostro portafoglio. Le buone performance operative hanno determinato un incremento del valore del nostro portafoglio core. Siamo cresciuti sul fronte dei ricavi locativi e abbiamo raggiunto i 41,2 milioni di euro di Ffo, superando, così, ampiamente la guidance di 39 milioni di euro annunciata lo scorso agosto. Il 2025 segna in particolare il ritorno all’utile dopo tre anni, con un dividendo proposto superiore del 50% rispetto a quanto distribuito lo scorso anno e quasi totalmente derivante dalla gestione esente dell’anno; un segnale concreto della rinnovata capacità di Igd di generare valore per i propri azionisti”, dichiara l’amministratore delegato, Roberto Zoia.

“I cinque asset del portafoglio rumeno ceduti ci hanno consentito di superare l’obiettivo relativo alle dismissioni per il 2025 – continua –. Abbiamo anche raggiunto importanti risultati sul profilo del debito, effettuando operazioni per oltre un miliardo di euro sul mercato bancario e sul debt capital market, migliorando così la nostra struttura finanziaria. Guardiamo quindi al 2026 con grande fiducia e prevediamo un ulteriore miglioramento delle performance con un Ffo pari ad almeno 45 milioni di euro, superiore del 9,2% rispetto al 2025. I risultati raggiunti ci confermano la solidità del percorso intrapreso e ci spingono a proseguire con determinazione nell’implementazione del Piano Industriale 2025-2027, per essere pronti a cogliere ogni opportunità e riprendere un percorso di crescita”.

Tasso di occupancy al 96%

Nel corso dell’anno Igd ha proseguito la propria attività di commercializzazione, la cui efficacia è riflessa nei risultati ottenuti: 96,06% il tasso di occupancy medio gallerie più ipermercati in Italia, in incremento di 6bps rispetto al 30 settembre 2025 (+85 bps l’incremento rispetto al 31 dicembre 2024); mentre il tasso di occupancy delle sole gallerie al 31 dicembre 2025 si è attestato al 95,63%, continuando il trend di progressivo incremento registrato nell’arco dei trimestri (+7 bps vs 30 settembre 2025; +96bps vs 31 dicembre 2024).

Si è, inoltre, confermata la capacità dei centri commerciali Igd di attrarre anchor tenants di respiro internazionale: Action, Normal, Ikea, Courir, sono alcune delle insegne che hanno inaugurato il loro primo punto vendita nella rete dei centri Igd in Italia; in totale sono 27 le nuove insegne inserite nel portafoglio italiano negli ultimi 12 mesi. A queste si aggiungono altri brand come Pinalli, Sephora, JD Sports e Legami che hanno proseguito la loro espansione all’interno delle gallerie del Gruppo.

I 182 contratti sottoscritti nel corso dell’anno (82 rinnovi e 100 turnover), che rappresentano il 10,8% del monte canoni gallerie, hanno portato a un upside complessivo del +1,4%; anche in questo caso è proseguita pertanto la tendenza, con incrementi positivi dei canoni trimestre dopo trimestre.

Tra acquisti e restyling

Nel corso del 2025 Igd ha completato l’acquisizione, per un importo pari a 10,5 milioni di euro, di un immobile a uso logistico ubicato a San Vito al Tagliamento (Pn). L’operazione si inserisce all’interno di un più ampio accordo siglato con Coop Alleanza 3.0 in base al quale Igd, per il tramite della struttura interna “business unit asset services for third parties” supporterà Coop nelle attività di gestione tecnica, property management e leasing su un portafoglio di oltre quaranta asset, tra centri commerciali, ipermercati e supermercati.

Oltre a questo investimento, Igd ha consuntivato nell’anno complessivamente capex per circa 14,4 milioni di euro. Le attività principali hanno riguardato lavori di fit out principalmente nei centri commerciali Le Porte di Napoli (Napoli), Centro Sarca (Milano) e Katanè (Catania) e lavori inerenti al restyling esterno in corso a Centro Leonardo (Imola).

Nell’ambito del Progetto Porta a Mare a Livorno sono 112 gli appartamenti già venduti a fine 2025 all’interno del comparto residenziale di Officine Storiche; restano 3 unità, la cui vendita è attesa nel 2026 (per due dei quali è già stato firmato il preliminare di acquisto).

Maggiore valore per il portafoglio core

Il portafoglio core Italia del Gruppo (gallerie + ipermercati/supermercati) ha raggiunto un valore di mercato pari a 1.565,1 milioni di euro, mostrando un incremento a perimetro omogeneo del +1,8% rispetto a dicembre 2024.

Considerando anche i restanti asset di proprietà, il patrimonio immobiliare di proprietà si attesta a 1.704,8 milioni di euro e registra una variazione positiva a perimetro omogeneo pari a +0,6% rispetto al 31 dicembre 2024. Includendo anche il valore del diritto d’uso degli immobili in leasehold e le partecipazioni ai fondi Juice e Food, il portafoglio complessivo del Gruppo ha raggiunto un valore di mercato pari a 1.812,3 milioni di euro.

Trend positivi in Italia

Il 2025 è stato un anno molto positivo per i centri commerciali Igd: al 31 dicembre gli ingressi risultano in crescita del +3,5% rispetto al 2024, mentre i fatturati degli operatori delle gallerie hanno fatto segnare un incremento del +1,6%. Positive anche le performance di ipermercati e supermercati di proprietà del Gruppo, che hanno chiuso l’anno in incremento del +0,8%.

Performance e cessioni in Romania

Anche le gallerie commerciali del portafoglio Winmarkt hanno fatto registrare buone performance operative: nell’arco dei dodici mesi sono stati infatti sottoscritti 344 contratti tra rinnovi (290) e turnover (54), segnando un incremento dei canoni sui rinnovi pari a circa +2,3%, a conferma della vivacità del settore retail anche in Romania. Al 31 dicembre 2025 il tasso di occupancy è risultato pari al G5,0%, in lieve calo rispetto a fine 2024, sebbene il dato stesso non sia pienamente confrontabile a causa della cessione in corso d’anno di cinque asset del portafoglio rumeno.

In merito alle attività di disposal previste nel piano Industriale 2025-2027, nel corso dell’anno sono stati ceduti i primi cinque asset del portafoglio rumeno, per un controvalore totale pari a 21,8 milioni di euro, sostanzialmente in linea con il loro book value.

Nei giorni scorsi Igd ha annunciato di aver sottoscritto, tramite la controllata Win Magazin S.A., un contratto per la vendita di un asset, situato a Turda città di circa 50.000 abitanti. L’immobile è stato acquisito dal Comune di Turda a seguito dell’esercizio di un diritto di prelazione, nell’ambito di un progetto di conversione e riqualificazione dell’area da parte dell’Amministrazione della città, che vede coinvolta anche la struttura commerciale Winmarkt.

L’immobile si sviluppa su tre piani, è completamente affittato e ospita nove affittuari Il controvalore complessivo della cessione è pari a circa 0,55 milioni di euro, in linea con il book value.

“La vendita odierna valorizza ulteriormente la qualità del nostro portafoglio rumeno, composto da asset localizzati in posizioni centrali e strategiche nei principali centri cittadini e conferma la piena coerenza e l’efficacia del percorso delineato nel Piano Industriale 2025–2027, che prevede una dismissione progressiva asset by asset”, ha commentato Zoia.

2025 chiuso in positivo

Nel 2025 il Net rental income freehold (che non considera gli asset in leasehold) è risultato pari a 101,5 milioni di euro; a perimetro omogeneo il dato risulta in incremento del +4,0%, mentre a livello consolidato è in decremento di -2,4 milioni di euro rispetto al 2024 per effetto della cessione del portafoglio di asset completata ad aprile 2024 (c.d. portafoglio food) e delle cessioni degli asset rumeni avvenute nel corso del 2025.

L’Ebitda della gestione caratteristica si attesta a 98,6 milioni di euro, a perimetro omogeneo registra una crescita pari al +3,0% mentre, a livello consolidato, è in calo di 3,4 milioni di euro rispetto al dato di fine 2024, anche in questo caso a seguito delle cessioni sopra descritte.

Il risultato della gestione finanziaria complessiva è pari a 59,5 milioni di euro, inferiore di 7,6 milioni di euro (11,3%) rispetto al 2024. Tale risultato, depurato dagli oneri contabilizzati in accordo all’IFRS 16 e dalle partite non ricorrenti legate ai rimborsi di bond e finanziamenti effettuati nell’anno, è pari a -47,2 milioni di euro, con un miglioramento di 8,7 milioni di euro rispetto al 2024 (-15,6%).

Dopo tre anni consecutivi in cui il Gruppo ha registrato perdite di esercizio, Igd chiude quindi il 2025 con un utile netto pari a 32,0 milioni di euro, mostrando così, una radicale inversione di tendenza rispetto al 2024, quando era stata registrata una perdita netta pari a -30,1 milioni di euro.

L’utile netto ricorrente (Ffo) è pari a 41,2 milioni di euro, in incremento del +15,7% rispetto al 2024, nonostante la variazione di perimetro del portafoglio, che è stata più che compensata dal miglioramento della gestione finanziaria e della gestione caratteristica. Tale risultato è superiore alla guidance comunicata al mercato in data 5 agosto 2025 (+5,6 %), che prevedeva un Ffo a fine anno pari a circa 39 milioni di euro.