Centri commerciali: chi aprirà nei prossimi tre anni? E dove?

Si mantiene interessante la direttrice di sviluppo dei centri commerciali italiani. Secondo Reno e Confimprese nel triennio 2026-2028 le aperture dovrebbero essere sette.

La pipeline nel dettaglio

Il prossimo anno si attendono il Nuovo Distretto Telematico di Genova, faraonico progetto multifunzionale con 28mila mq di commercio, Fass Shopping Center di Elmas (Cagliari), 67mila mq retail, City Mall di Gallarate (Va), con più di 16mila mq Gla su tre livelli, la Galleria Porta Vittoria di Milano, compresa in un piano di rigenerazione di 139mila mq quasi nel centro città, e un Iper Tosano, a Brescia, in Via Vallecamonica.

Nel 2027-2028 altre due grandi realizzazioni: Centro Commerciale Messina, frazione Zefferia (34.400 mq) e Milanord2 di Cinisello Balsamo (Milano Metropolitana, 40mila mq), promosso da vari soggetti. Si aggiungono tre ampliamenti.

Si tratta spesso di operazioni che non puntano tanto al classico centro stand alone, ma che rientrano in piani urbanistici molto più ambiziosi e di lungo periodo. Dunque, le date di fine lavori sono abbastanza indicative, ma un valido bacino di utenza primario è, in teoria, assicurato.

L’analisi, presentata nel corso del XIII Retail & Real Estate Confimprese di Rimini sottolinea che, se il commercio tiene la barra dritta, il raffronto con la ricerca condotta nel 2019, che indicava 16 progetti, può sembrare deludente, “ma bisogna considerare il ridimensionamento strutturale avvenuto nei dettaglio fisico, che oggi mostra uno scenario mutato con ampi spazi di rinnovamento sullo stock esistente (numerose pianificazioni in corso) e opportunità di sviluppo selettive”.

Oltre soglia dei mille centri

La ricerca evidenzia, poi, un dato record: per la prima volta l’industria dei centri commerciali supera la soglia del migliaio, salendo a 1.001 complessi attivi, con 16 strutture con un rating tripla A. Si sommano 341 parchi commerciali, indipendenti, o sorti come corollario di uno shopping center già in essere.

Troppi? “Si tratta di un mercato evoluto – si legge - che punta su qualità e rigenerazione più che su nuove aperture. La dinamica è coerente: tra il 2021 e il 2025 le principali insegne hanno movimentato oltre 7.500 location, con una crescita quasi neutra (+0,22% in media annua). Non stagnazione, ma rotazione strategica: si chiudono i punti vendita meno redditizi per aprirne di nuovi in aree più attrattive. Crescono i comparti food&beverage e pet, mentre la moda registra una contrazione strutturale. Il baricentro del retail resta nel Nord-ovest, ma aumentano gli investimenti negli hinterland metropolitani e nelle aree urbane secondarie”.

Retailer caldi, consumatori freddi

Pur rimanendo il centro commerciale il canale preferito dal 68% dei retailer - ma solo dal 28% dei consumatori - il periodo 2021-2025 ha visto una crescita di retail park, high street (42% di voti) e prossimità, grazie a numerosi fattori, tra cui facilità di accesso, convenienza, shopping all’aria aperta, offerta più ampia di alimentare e servizi di estetica rispetto ai quartieri nobili.

La vacancy nell’ultimo anno si è stabilizzata fra il 3% e l’8%, segnale di un equilibrio raggiunto tra domanda e offerta, dopo anni di forti cambiamenti. I centri di fascia alta sono tornati ai livelli pre-pandemia, mentre quelli di dimensioni minori si rinnovano per attrarre insegne più forti e migliorare il mix merceologico.