Gdo sempre più in centro

Retail immobiliare in corsia di sorpasso: dopo una fase di assestamento, il 2024 si è dimostrato molto positivo, con un volume degli investimenti che ha quasi toccato i 10 miliardi di euro (+50% sul 2023).

La crescita è stata equa su tutto il territorio nazionale, con particolare vitalità nel Nord-Est, Nord-Ovest e Sud e, un po’ meno, nel Centro.

Un 2025 da incorniciare?

L’inizio del 2025, inoltre, sta confermando un trend di robusta espansione che dovrebbe protrarsi per tutti i dodici mesi.

Il commercio al dettaglio si qualifica come la prima asset class per richiamo di capitali, con volumi complessivi del 25% del mercato, in netto aumento rispetto al +10% fatto segnare due anni or sono.

Particolare dinamismo per supermercati e centri commerciali, dove commercianti e operatori guardano, con maggiore interesse a siti prima secondari, come Bergamo, Treviso, Aosta e Pisa, il quali offrono, invece, canoni abbordabili e opportunità inedite, rispetto a metropoli come Milano, Roma, Torino...

Questo il quadro che emerge dall’ultima edizione di Real estate data hub, analisi semestrale realizzata dal centro studi di Remax Italia in collaborazione con Yard Reaas e 24MAX.

Nonostante quanto detto prima, l’edizione presente dà particolare rilievo ad alcuni grandi nuclei urbani, come Milano, Roma, Bari e Torino, insieme alle rispettive regioni.

Montenapo esplode

Il capoluogo meneghino si conferma ai vertici e, nel cosiddetto Quadrilatero della moda, i canoni toccano 14-15mila euro al metro quadrato. Resta da capire, almeno secondo chi scrive, quale sarà l’impatto della nuova Ztl pedonale introdotta, il 12 maggio, nel Quadrilatero medesimo e che comporta fasce orarie ben precise per i fornitori e apposite autorizzazioni per i veicoli di commercianti e residenti.

Passiamo a Via Montenapoleone, che ha ormai raggiunto, come confermato da uno studio di Cushman & Wakefiel – Main street across the world - addirittura i 20mila euro, diventando la prima strada commerciale europea e mondiale, con una richiesta monetaria che, sebbene di poco, batte il livello degli affitti della Quinta Strada di New York.

Super e discount più centrali

Sebbene questi siano luoghi che hanno poco senso per il conto economico della Gdo, bisogna tuttavia osservare che, anche i supermercati e i discount – Penny, Lidl, Aldi per esempio - tendono oggi a presidiare posizioni molto più centrali per lo sviluppo delle reti di prossimità.

In prima linea troviamo comunque nomi come quelli di Carrefour Express e Conad City.

Parallelamente molte grandi catene – Esselunga e, di nuovo, Carrefour e Conad - stanno rafforzando le proprie strategie immobiliari con un crescente ricorso a operazioni di sale & leaseback (vendita dei muri contro affitto calmierato e garantito, con o senza possibilità di riscatto).

Quei fenomeni degli outlet

In tutto questo si distinguono gli outlet: il 2024 è stato un anno brillante sia per le vendite, sia per le molte ristrutturazioni, rinnovi, ampliamenti, inserimenti di nuovi tenant e di nuovi servizi. Per esempio, a inizio giugno, Scalo Milano ha introdotto, per primo in Italia, uno spazio di co-working di Regus, grazie a un accordo con una delle maggiori imprese del settore, la multinazionale britannica, International Workplace Group.

Per il canale hanno fatto la differenza il turismo, le iniziative culturali, oltre ai classici buoni prezzi, che hanno permesso di assecondare una congiuntura in cui anche le persone agiate desiderano risparmiare e chiedono convenienza pure ai grandi marchi.

Notizie di città

Veniamo alle città. A Milano, secondo lo studio, una parte della domanda guarda oggi a spazi di dimensioni maggiori, per rispondere all’evoluzione delle strategie di vendita al dettaglio, sempre più orientate alla creazione di esperienze e, quindi, di siti multifunzionali. Si allungano i tempi di assorbimento, ma il mercato resta dinamico anche nelle high street, che continuano a mostrare segnali di trasformazione.

Anche a Roma cresce la superficie media degli immobili offerti, indicando un possibile cambiamento nelle richieste, prima orientate verso metrature un po’ più ridotte. Si avvertono segnali di un mercato ‘retail high street’ in trasformazione, caratterizzato da un’offerta in netta espansione e da una domanda più selettiva.

Idem a Bari, dove le maggiori vie commerciali si mantengono vivaci, con una crescita dovuta ai prezzi competitivi e alla domanda più reattiva. I canoni salgono, da 190 a 290 euro al mq, indicando un rafforzamento della richiesta. Il capoluogo si consolida, dunque, come piazza interessante, con nuove opportunità per investitori e operatori pronti a coglierne il potenziale.

A Torino, ultima ma non meno importante, il gioco domanda/offerta è in fase di stabilizzazione. Da ciò l’allungamento dei tempi medi di permanenza degli immobili sul mercato e la leggera contrazione degli affitti.

Vai all'ultimo Retail Data Hub

Leggi anche: Un po' di sofferenza per i centri commerciali