Prologis Research: in Italia barriere strutturali per il mercato logistico

Il patrimonio immobiliare logistico europeo da 500 miliardi di euro fronteggia un deficit strutturale di oltre 150 miliardi di euro per nuovi sviluppi, secondo il nuovo white paper di Prologis Research “Persistent supply constraints position Europe for value growth”.

Europa: cresce la domanda di spazi logistici

In tutto il continente, la domanda di spazi logistici moderni continua a crescere, trainata da e-commerce, tendenza ad avvicinarsi ai grandi centri urbani e soluzioni per incremento dell’efficienza delle reti distributive. Allo stesso tempo, ostacoli normativi, colli di bottiglia amministrativi e resistenze politiche rallentano lo sviluppo, creando uno squilibrio crescente fra domanda ed offerta.

Uno specifico indicatore Prologis, il Modern logistics concentration (Mlc), che misura la quantità di metri quadri logistici rispetto al numero di unità residenziali, colloca l’Europa a quota 30 rispetto al 75 degli Stati Uniti. Anche tenendo conto della maggiore densità urbana e delle reti logistiche più efficienti del continente, l’equilibrio di riferimento si avvicina a 50, indicando un elevato livello di domanda insoddisfatta, in misura di oltre 150 miliardi di euro per nuove costruzioni.

Con l’attuale ritmo di sviluppo ci vorrebbero circa otto anni per raggiungere questo obiettivo, ma gli ostacoli crescenti rendono improbabile che il divario venga mai colmato del tutto. Questa mancanza di offerta aumenta il valore degli asset moderni ben posizionati. La qualità fa la differenza: nei mercati in cui gli utilizzatori hanno possibilità di scelta, le strutture moderne consentono un premio sul canone pari a circa il 9%.

Nuovi progetti in aree periferiche

I nuovi progetti vengono spesso realizzati lontano dai mercati a maggior densità di consumatori, verso aree periferiche, non perché la domanda sia più debole, ma perché le barriere alla costruzione vicino agli utenti finali si sono intensificate. Nel 2014 circa un terzo dello sviluppo logistico europeo era localizzato vicino ai consumatori; nel 2024 quella quota si è dimezzata. Questa carenza ha alimentato una forte crescita dei canoni nelle aree city logistics, con i siti per la distribuzione cittadina e last mile che hanno superato la media europea fino a 150-240 punti base negli ultimi tre anni, creando opportunità interessanti per investitori e utilizzatori focalizzati sul valore di lungo periodo.

Scarsità di terreni nei principali hub logistici

L’Italia rappresenta un esempio di come le barriere strutturali aggravino lo squilibrio tra domanda e offerta. Il processo autorizzativo è frammentato e altamente variabile tra le diverse giurisdizioni, senza un sistema centralizzato in grado di offrire chiarezza o efficienza. La complessità amministrativa allunga i tempi di approvazione e spesso costringe gli sviluppatori a superare più livelli di esame, aumentando l’incertezza temporale nella consegna dei progetti.

La disponibilità di terreni è scarsa nei principali hub logistici come Milano, Roma e Bologna, dove la domanda è più concentrata. Più di recente, anche i ritardi nell’ottenimento degli allacciamenti elettrici sono diventati una criticità, aggiungendo costi ed incertezza alla pianificazione.

“In Italia, la domanda di strutture logistiche di alta qualità supera di gran lunga il ritmo dei nuovi sviluppi. Processi autorizzativi complessi, scarsa disponibilità di terreni e ritardi negli allacciamenti alle utenze allungano i tempi di realizzazione dei progetti. Questo squilibrio determina l’incremento del valore degli asset moderni esistenti, che riescono costantemente a spuntare canoni più elevati e a fornire un servizio migliore nel supporto delle reti distributive”, ha commentato Sabine Hutter, vp, capital deployment & development di Prologis.