Il Consiglio di Amministrazione di Igd-Immobiliare Grande Distribuzione Siiq ha esaminato e approvato il progetto di bilancio d’esercizio e il bilancio consolidato al 31 dicembre 2024. «Presentiamo al mercato i risultati dell’intero 2024 svelando un nuovo logo, che esprime una forte volontà di crescita, confermando allo stesso tempo l’impegno di Igd a innovare e creare valore per tutti gli stakeholder – afferma, Roberto Zoia, amministratore delegato di Igd –. I dati del 2024 riflettono il nuovo approccio e mostrano un net rental income in crescita e un ffo superiore alla guidance dichiarata al mercato lo scorso anno, mentre il valore del portafoglio core si è mantenuto in linea con il 2023. A febbraio 2025, inoltre, a un mese dall’entrata in vigore del piano industriale 2025-2027, abbiamo conseguito due importanti risultati: ristrutturazione delle scadenze del debito e cessione del primo asset del portafoglio rumeno. Inoltre, grazie al finanziamento ottenuto abbiamo potuto rimborsare integralmente i prestiti obbligazionari in essere, fatto che ci consente di affermare con orgoglio che Igd tornerà a distribuire un dividendo ai suoi azionisti. Facendo ricorso alle riserve liberatesi con la cessione di asset finalizzata nel 2024 proporremo all’assemblea un dividendo pari a 0,10 euro per azione. Non intendiamo, però, sederci sugli allori e continueremo a lavorare per ridurre ulteriormente il costo del debito, valutando attentamente le migliori opportunità che si presenteranno».

Performance positive Italia
Il 2024 è stato un anno di crescita per i centri commerciali Igd: al 31 dicembre gli ingressi sono risultati in incremento del +1,6% rispetto al 2023, mentre i fatturati degli operatori fanno segnare un aumento dello 0,6%. Positive anche le performance di ipermercati e supermercati di proprietà del Gruppo che hanno chiuso l’anno in incremento del +0,6%.

Tasso di occupancy delle gallerie al 94,67%
Nel corso del 2024 Igd ha proseguito la propria attività di leasing la cui efficacia è riflessa nei risultati ottenuti: il tasso di occupancy delle gallerie al 31 dicembre 2024 si è attestato al 94,67%, continuando il trend di progressivo incremento registrato trimestre dopo trimestre (+61bps vs 31 dicembre 2023); 95,21% il tasso di occupancy medio gallerie più ipermercati, anch’esso in incremento di +45 bps rispetto al 31 dicembre 2023. Inoltre, si è confermata la capacità dei centri commerciali Igd di attrarre anchor tenants di respiro internazionale: Rituals, Sinsay, Primark, sono alcune delle insegne che hanno inaugurato il loro primo punto vendita nella rete dei centri Igd in Italia; in totale sono 31 le nuove insegne inserite nel portafoglio italiano negli ultimi 12 mesi. I 194 contratti sottoscritti nel corso dell’anno (120 rinnovi e 74 turnover) hanno portato a un incremento medio di canoni su tali contratti del +4,0%; da segnalare la tendenza positiva registrata nell’anno: dopo un primo trimestre dove era stato registrato un downside del -3,5%, nei tre trimestri successivi i contratti siglati hanno fatto registrare incrementi dei canoni rispettivamente del +3,5%, +8% e +4,10%. Idg, inoltre, ha registrato dati positivi in termini di fatturato totale incassato, che alla data del 4 marzo 2025 è risultato pari al 98,4%.

Buone performance anche in Romania
In linea con quanto rilevato per l’Italia, anche le gallerie commerciali del portafoglio Winmarkt hanno fatto registrare buone performance operative: al 31 dicembre 2024 il tasso di occupancy è risultato pari al 95,83%, in crescita di 62 bps rispetto al dato registrato al 30 settembre 2024. Nel corso dell’anno sono stati sottoscritti 355 contratti tra rinnovi (252) e turnover (103), segnando un incremento dei canoni netti sui rinnovi pari a circa +3,8%, a conferma della vivacità del settore retail anche in Romania. Lo stato di salute del portafoglio operatori è testimoniato anche dai buoni risultati in termini di fatturato incassato che per il 2024 è pari a circa il 97%1.

Il portafoglio core supera un 1,5 milioni di euro
Il portafoglio core Italia del gruppo Igd (gallerie + ipermercati) ha raggiunto un valore di mercato pari a 1.537,9 milioni di euro, mostrando una sostanziale stabilità a perimetro omogeneo rispetto a dicembre 2023, dopo un biennio caratterizzato da forti svalutazioni. Considerando anche i restanti asset di proprietà, il patrimonio immobiliare di proprietà del Gruppo Igd si attesta a 1694,2 milioni di euro e registra una variazione pari a -0,46% rispetto al 31 dicembre 2023. Il Net Initial Yield, calcolato secondo i criteri definiti da Epra, è pari al 6,2% per il portafoglio Italia (6,5% il topped up) e pari al 7,6% per il portafoglio Romania (7,9% topped up). Includendo anche gli immobili in leasehold e le partecipazioni ai fondi “Juice” e “food”, il portafoglio del Gruppo Igd ha raggiunto un valore di mercato pari a 1.810,4 milioni di euro. L’epra nrv è pari a 985.934 migliaia di euro, ovvero 8,94 euro per azione. Il dato è in decremento del -3,0% rispetto al 31 dicembre 2023 sostanzialmente per effetto della riduzione del patrimonio netto in seguito alla perdita registrata a conto economico. L’epra nta è pari 8,87 euro per azione, in decremento del -3,0% rispetto al 31 dicembre 2023. L’epra ndv è pari a 8,75 euro per azione, in decremento del -2,8% rispetto al 31 dicembre 2023.

Risultati economico-finanziari
Nel 2024 il Net rental income è pari a 113,7 milioni di euro, in decremento del -4,9% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno per effetto della cessione del portafoglio di asset completata ad aprile 2024; a perimetro omogeneo il dato risulta in incremento del +4,6%. L’ebitda della gestione caratteristica è pari a 102,0 milioni di euro e registra una variazione a perimetro omogeneo pari al +4,1% rispetto al dato di fine 2023, con un margine pari al 71,3%. La gestione finanziaria complessiva è pari a -67,1 milioni di euro (+38,0%); il dato, depurato da partite contabili relative a IFRS 16 e oneri non ricorrenti, è pari a -55,9 milioni di euro, in peggioramento del 30,8% rispetto al 31 dicembre 2023. Tale incremento è dovuto all’impatto negativo del bond e degli altri strumenti di finanziamento ottenuti nel 2023. L’Utile netto ricorrente (ffo) è pari a 35,6 milioni di euro, in decremento del -35,7% rispetto al 2023, per effetto dei maggiori oneri finanziari e della cessione perfezionata ad aprile. Tale risultato è superiore alla guidance comunicata al mercato in data 27 febbraio 2024 (+4,8%), che prevedeva un ffo a fine anno pari a circa 34 milioni di euro. Il Gruppo chiude l’anno con una perdita netta contabile pari a -30,1 milioni di euro, in forte miglioramento rispetto a dicembre 2023 (- 81,7 milioni di euro).

Attività di asset management
Nel corso del 2024 Igd ha consuntivato complessivamente investimenti e capex per circa 17,8 milioni di euro. Le attività principali hanno riguardato lavori di fit out all’interno di Officine Storiche a Livorno prodromici all’apertura dei punti vendita di Sinsay e Primark, e quelli per il restyling interno di Centro Leonardo di Imola. Nell’ambito del Progetto Porta a Mare a Livorno sono 34 gli appartamenti già venduti a fine 2024 all’interno del comparto residenziale di Officine Storiche; restano 8 unità, la cui vendita è attesa nel 2025 (dei quali abbiamo un rogito già concluso alla data odierna e una proposta vincolante ricevuta). Per quanto riguarda le attività di disposal l’evento principale dell’anno è stata l’importante operazione di dismissione conclusa da Igd il 23 aprile con Sixth Street e Starwood Capital. La cessione ha riguardato un portafoglio immobiliare composto da otto ipermercati, tre supermercati e due gallerie commerciali, per un valore totale pari a 258 milioni di euro. A febbraio 2025, Igd ha siglato un contratto definitivo per la cessione di un centro commerciale incluso nel portafoglio detenuto in Romania. La definizione di questo accordo rappresenta il primo risultato concreto delle attività di dismissione di asset “non core”, finalizzate alla riduzione della leva finanziaria del Gruppo, previste nel Piano Industriale 2025-2027 che è stato presentato al mercato il 21 novembre u.s.

Sulla struttura finanziaria del Gruppo ha inciso positivamente l’operazione di dismissione conclusa ad aprile con il rapporto Loan to Value che al 31 dicembre 2024 è risultato pari al 44,4%, in calo di 370bps rispetto al 48,1% di fine 2023. In merito agli altri indicatori finanziari, al 31 dicembre 2024 il costo medio del debito si è attestato a 6,04% in crescita rispetto al 3,86% di fine 2024, mentre il tasso di copertura degli oneri finanziari, o ICR, è pari a 1,8x e l’Icr per cassa risulta pari a 2,8X. Da segnalare che l’11 febbraio u.s. Igd ha perfezionato una importante operazione di finanziamento di tipo secured per un importo di 615 milioni di euro con un pool di primarie banche e istituzioni finanziarie nazionali e internazionali. Con i proventi del finanziamento sono stati rimborsati integralmente i bond esistenti4 che rappresentavano gli strumenti più onerosi in carico ad Igd; in questo modo è diminuito il costo medio del debito che alla data odiern a è pari a 5,7% (a tasso variabile).

L’insieme di queste attività ha consentito alla Società di eliminare le concentrazioni di scadenze finanziarie che verranno riscadenziate e diluite negli anni successivi, con le prime significative necessità a partire dal 2028. Così facendo, la durata media del debito è stata estesa a circa cinque anni e rimarrà sempre superiore ai tre anni in arco piano. Inoltre, con il rimborso dei prestiti obbligazionari sono stati eliminati tutti gli impedimenti alla distribuzione di un dividendo volontario agli azionisti.