di Luca Salomone

Il mercato retail, oggi più che mai, è in continua evoluzione con il ripensamento degli spazi, delle attività e anche delle semplici vie di passaggio.

L’immobiliare retail italiano sta mostrando di reagire positivamente al difficile contesto economico generale, nonostante la riduzione dei volumi transati. Parallelamente si evidenzia una grande attenzione alla location, con una preferenza verso soluzioni di riqualificazione, ampliamento e riposizionamento, a discapito delle nuove costruzioni.

Questi alcuni concetti delle analisi riportate nell’ottava edizione di Real estate data hub, ampio rapporto, di oltre 100 pagine, realizzato dai centri studi di Remax Italia e Avalon real estate e dall’ufficio studi di 24Max sul mercato immobiliare italiano nel primo semestre 2023.

High streets vs centri commerciali

In termini di locazione, negli ultimi mesi, si è verificata un’inattesa rimonta nelle maggiori high street italiane. Alcune di queste operazioni sono legate al commercio online, in quanto coinvolgono spazi che hanno la funzione di clicca e ritira, anche se, secondo i dati relativi alla prima parte del 2023, il mercato si sta avviando verso un equilibrio tra Pdv fisico e virtuale (a favore del primo, ndr).

Centri commerciali: gli ingressi di visitatori sono in costante miglioramento. I primi 6 mesi del 2023 si chiudono, infatti, con una crescita significativa rispetto al 2022 (+10,6 %), sebbene permanga ancora un gap negativo, con il 2019, del 9,4 per cento.

I fatturati di gennaio-giugno 2023 sono leggermente superiori anche a quelli del 2019, anno pre-pandemia, segnando un aumento pari all’1,7%, un risultato che evidenzia una solida ripresa.

Ma c’è di più: l’ultimo Osservatorio Cncc-Ey sottolinea, per i primi nove mesi del 2023, che le vendite dei grandi complessi sono salite ancora, del 3,7% tendenziale e del 2,3% rispetto al 2019. Il terzo trimestre conferma il sostanziale ritorno ai livelli ante pandemici (+0,4% sul 2019), ma in lieve rallentamento rispetto al 2022 (-1,5%).

Secondo il rapporto dei tre centri studi la fase positiva è legata, fra l’altro, a una continua trasformazione della concezione dei punti vendita da parte degli utilizzatori finali: la minore affluenza è accompagnata da valori medi di spesa più alti, segnale di acquisti presumibilmente più mirati e di un approccio diverso da parte del cliente finale allo store fisico.

Retail park e Gdo....sempre interessanti

Anche i retail park stanno attraversando una congiuntura positiva. La motivazione principale del successo è da ricercare nella struttura degli asset e nel continuo processo di diversificazione e ammodernamento (non solo strutturale ma anche di format).

Il principale fenomeno in atto è la riqualificazione di ‘retail box’ situati in prossimità di tenant ‘locomotiva’, sfruttando, così, il bacino di utenza generato.

La componente Gdo viene ritenuta ancora interessante se si considerano i fatturati al metro quadrato.

Da Milano a Roma

Per la città di Milano, la tendenza principale sembra essere l’assorbimento e ricambio degli spazi di piccole e medie dimensioni, a fronte della quale si manifesta però una maggiore difficoltà di collocamento sul mercato dei ‘tagli’ di grandi dimensioni.

Inoltre, emergono, come detto, segnali di forte interesse per il mondo del lusso high street. Nell’ultimo semestre, infatti, sono stati affittati vari spazi nel Quadrilatero della moda milanese e in Via Montenapoleone a brand di alto livello (Chanel, Officine Panerai, Damiani e altri), con una domanda tale da fare aumentare di circa il 2% il canone immobiliare richiesto.

Anche a Roma ci sono ampi segnali di assorbimento, ma con una riduzione dei mq disponibili e un conseguente trend al rialzo degli affitti.

Dalle analisi effettuate sugli spazi commerciali emerge che, dopo la decrescita degli annunci negli anni 2020 e 2021, si è verificata, nella Capitale, una trasformazione di rotta, con un incremento costante, che si mantiene anche per il 2023 per tutte le tipologie dimensionali.

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