di Emanuele Scarci

Igd, il gigante dell’immobiliare retail, ha chiuso il 2023 con ricavi locativi netti di 119,6 milioni di euro, il 4,9% in più del 2022, un Margine operativo lordo caratteristico di 108,2 milioni, +4,6%, e un risultato netto ricorrente di 55,4 milioni, in flessione del 17,5%.

Su quest’ultimo dato hanno inciso i maggiori oneri finanziari. Inoltre le svalutazioni hanno generato una perdita netta di 81,7 milioni, in netto peggioramento dai -22,3 milioni del 2022.

Igd è una società di investimento immobiliare quotata alla Borsa di Milano, controllata da Coop Alleanza 3.0 (con il 40,92%) e Unicoop Tirreno (9,97%).
Gli operatori delle gallerie commerciali hanno incrementato i ricavi del 4,3% e un andamento simile hanno avuto anche gli ingressi, con una crescita del +4,5%. Le vendite degli operatori sono cresciute rispetto al 2019 del 6,2% (per effetto dell’inflazione), ma gli ingressi non hanno ancora recuperato completamente il livello pre-pandemico, attestandosi all’87% del 2019. Secondo Igd, tutte le categorie merceologiche hanno messo a segno a valore incrementi, ad eccezione dell’elettronica (-2,4%), categoria che ha però beneficiato di crescite molto sostenute nel biennio precedente. Bene la ristorazione (+15,5%) e anche il cinema (+51,3%) dei fatturati dei Cinema, che ha inciso positivamente non solo sul numero di ingressi, ma ha anche sostenuto la ristorazione nella fascia serale. Nel complesso, Igd vanta un tasso di occupancy del 95,3%.

Il peso dei tassi
"Il 2023 ci offre un risultato molto chiaro, profondamente condizionato dal contesto esterno con cui ci siamo dovuti misurare - ha dichiarato il ceo di Igd, Claudio Albertini -. L'attenta politica commerciale e di gestione del patrimonio immobiliare ha permesso di conseguire ulteriori miglioramenti delle metriche operative insieme a un positivo andamento del retail fisico, che ha ben assorbito gli effetti dell'inflazione elevata".

Poi Albertini ha aggiunto: "La politica monetaria di incremento dei tassi di interesse ha avuto delle ripercussioni rilevanti sul costo della raccolta e sulle valutazioni immobiliari. Avere rifinanziato con successo nel 2023 circa 650 milioni di debito in questo contesto è un risultato concreto e significativo, come peraltro riscontrato nei giudizi delle agenzie di rating. Igd ha ora l'opportunità, nel corso dei prossimi 3 anni, di lavorare per riscadenzare il debito e minimizzarne il costo". L’anno scorso il costo medio del debito si è attestato al 3,86%, in sostanziale incremento rispetto al 2,26% di fine 2022.

La grande cessione
Il patrimonio immobiliare di Igd ha un valore di mercato di 1,968 miliardi, in calo del 5,4% rispetto a dicembre 2022. Al 31 dicembre scorso comprendeva 19 tra ipermercati e supermercati, 27 tra gallerie commerciali e retail park e vari altri asset.

Al fine di alleggerire il debito e gli oneri finanziari, lo scorso 23 febbraio Igd ha siglato con Sixth Street e Starwood Capital un accordo per la cessione di un portafoglio composto da 13 asset per un valore di 258 milioni. Il portafoglio ceduto comprende 8 ipermercati (ubicati a Chioggia, Porto d'Ascoli, Roma, Rimini, Conegliano, Ascoli Piceno e 2 a Bologna), 3 supermercati (a Civita Castellana, Ravenna e Roma) e 2 gallerie commerciali (Bologna e Chioggia) e genera circa 17 milioni di ricavi d'affitto annui netti.

Gli analisti di Intesa Sanpaolo apprezzano l'operazione di cessione, “in linea con l'obiettivo di riduzione della leva finanziaria, previsto anche nel piano industriale 2022-24. Secondo la società, ci sarà una diminuzione degli oneri finanziari di 11 milioni l'anno, oltre a una riduzione dei costi operativi”. Nonostante l’assist di Intesa Sanpaolo, il titolo in Borsa ha mantenuto il trend negativo degli ultimi anni: dai 6,74 euro del 2019 il prezzo oggi è nettamente scivolato sotto i 2 euro, perdendo il 16,8%.

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