Ricerca Reno-Confimprese: centri commerciali maturi, ma in costante crescita

Reno ha condotto per Confimprese una nuova analisi esclusiva, che attesta la fiorente maturità dei nostri centri commerciali e outlet. La parola d’ordine è rigenerare.

Lo studio, intitolato Retail Real Estate Overview 2026, è stato presentato a Rimini durante uno dei principali eventi organizzati dalla confederazione.

Nuove aperture: poche ma buone

Intanto le cifre chiave: il settore è praticamente stabile e conta oggi 1.006 shopping center attivi (+0,5% sul 2024), con un ritmo costante di 2-4 aperture l’anno e chiusure residuali. Gli affitti si dimostrano in leggero aumento, o quasi fermi.

Nel corso dell’ultimo anno sono stati inaugurati Waterfront Mall di Genova (15.000 mq Gla), Fass Shopping Centre di Elmas (Cagliari), la struttura di maggiori dimensioni con 52.800 mq di superficie lorda affittabile e, a pochi minuti dal centro città, la Galleria Porta Vittoria di Milano, su circa 12.000 mq di spazio commerciale.

Inoltre, Iper Tosano di Brescia, già centro S. Anna, ha riaperto dopo un intervento di riqualificazione e un rimaneggiamento dell’intero sito.

Ci sarebbe da aggiungere, fra i progetti di più forte spicco, Parma Promenade, che però ha ufficialmente tagliato il nastro da qualche settimana, il 24 settembre.

In sostanza il saldo è rimasto positivo, anche se su livelli moderati, d’altronde coerenti con le ampie dimensioni e gli importanti investimenti a valle di simili opere immobiliari.

Anche il tasso di vacancy, o mancata occupazione, si mantiene su livelli fisiologici nei centri premium, fra il 3,1% e il 5,2%, mentre sale all’8,3% nei centri provinciali e raggiunge il 15% nei centri locali.

La maturità del comparto si riflette anche nell’anzianità delle strutture: il 67% dei centri ha più di vent’anni, con un’età media di 24, una quota analoga a quella della Germania (64%). Dal 2021 gli interventi sull’esistente, tra ampliamenti e riaperture, sono stati 13.

La pipeline 2026-2028

Aggiunge Mario Resca, presidente di Confimprese: “In questo contesto, il valore non si misura più nella quantità delle nuove aperture, ma nella capacità di mettere a frutto il patrimonio in essere. I numeri ci dicono che la crescita non passa dalla moltiplicazione delle superfici, ma dalla rigenerazione degli asset”.

Per il triennio 2026-2028 la pipeline comprende 9 progetti: 4 nuovi centri – a Cantù (Co), Torino e Brescia, nel 2027 e a Messina, nel 2028 – e 5 ampliamenti, tra cui quelli di Shopville Le Gru, di Klépierre, e di Romagna Shopping Valley, sviluppato e gestito sempre dalla multinazionale francese e controllato dal consorzio degli operatori. Nell’ipotesi in cui tutti venissero completati, lo stock crescerebbe al massimo dello 0,4%.

“Il retail real estate italiano è un settore maturo, ma la maturità non rappresenta un limite: è la condizione di un mercato in grado di crescere senza espandersi – puntualizza Gian Enrico Buso, managing partner di Reno –. Il nostro insieme di attivi, come abbiamo detto, ha la stessa anzianità di quello tedesco, ma in Germania è stato avviato un ampio programma di modernizzazione. La sfida del prossimo decennio non riguarda dove costruire, ma che cosa riqualificare”.

Come cambia il bacino a seconda dei format

Elemento di novità di questa edizione è l’analisi condotta su un campione di oltre un centinaio di centri commerciali sulla base di dati di geolocalizzazione anonima.

Lo studio misura il bacino reale, ovvero l’area da cui proviene il 70% delle visite, e la permanenza, ossia la durata effettiva della visita. I risultati evidenziano un profilo distinto per ciascun format.

L’outlet attrae il 70% dei visitatori da un raggio piuttosto ampio, di 43 km in media, con una permanenza standard di 77 minuti.

Il centro commerciale raccoglie la stessa quota, ma entro 17 km, con una visita di 56 minuti.

Il retail park è più o meno sulla stessa lunghezza d’onda, con un’attrazione media entro i 19 km, ma visite della durata di 46 minuti e che insistono su alcuni punti vendita ben precisi.

Centri premium e centri locali: le differenze

Differenze emergono anche fra le tipologie retail omogenee: a parità di popolazione residente, il bacino dei centri premium è quasi tre volte più esteso di quello dei centri locali e la permanenza mediana, superiore a un’ora per la fascia più alta, scende fino a 41 minuti nei complessi di carattere provinciale.

Nell’ultimo triennio, facendo i debiti calcoli sul tutto, il tempo di visita è cresciuto di 4,5 minuti, aumentando in 7 centri su 10 e questo in controtendenza rispetto ad altri Paesi occidentali.

I principali fattori di crescita non destano particolari sorprese e consistono nell’ampiezza dell’offerta e nella forza di richiamo di intrattenimento e ristorazione, che possono generare fino a 15 minuti di permanenza aggiuntiva.

Il bacino è un elemento di continuità visto che il 99% delle visite proviene dalle stesse aree di 3 anni fa. Gli interventi di riqualificazione sono tuttavia in grado di ridefinirlo.