Étude Reno-Confimprese : des centres commerciaux matures, mais en croissance constante

Reno a réalisé pour Confimprese une nouvelle analyse exclusive, qui atteste de la maturité florissante de nos centres commerciaux et outlets. Le maître-mot est régénérer.

L’étude, intitulée Retail Real Estate Overview 2026, a été présentée à Rimini lors de l’un des principaux événements organisés par la confédération.

De nouvelles ouvertures : peu nombreuses, mais de qualité

Commençons par les chiffres clés : le secteur est pratiquement stable et compte aujourd’hui 1.006 centres commerciaux actifs (+0,5% sur 2024), avec un rythme constant de 2-4 ouvertures par an et des fermetures résiduelles. Les loyers sont en légère hausse, ou presque stables.

Au cours de l’année écoulée, ont été inaugurés le Waterfront Mall de Gênes (15.000 m² GLA), le Fass Shopping Centre d’Elmas (Cagliari), la structure de plus grande dimension avec 52.800 m² de surface brute locative et, à quelques minutes du centre-ville, la Galleria Porta Vittoria de Milan, sur environ 12.000 m² d’espace commercial.

En outre, Iper Tosano de Brescia, ancien centre S. Anna, a rouvert après une opération de requalification et une réorganisation de l’ensemble du site.

Il faudrait également ajouter, parmi les projets les plus remarquables, Parma Promenade, qui a toutefois officiellement été inauguré il y a quelques semaines, le 24 septembre.

En substance, le solde est resté positif, même à des niveaux modérés, du reste cohérents avec les dimensions importantes et les investissements considérables qu’impliquent de telles opérations immobilières.

Le taux de vacance, ou absence d’occupation, se maintient également à des niveaux physiologiques dans les centres premium, entre 3,1% et 5,2%, tandis qu’il atteint 8,3% dans les centres provinciaux et atteint 15% dans les centres locaux.

La maturité du secteur se reflète également dans l’ancienneté des structures : 67% des centres ont plus de vingt ans, avec un âge moyen de 24, une proportion analogue à celle de l’Allemagne (64%). Depuis 2021, les interventions sur l’existant, entre extensions et réouvertures, ont été de 13.

Le pipeline 2026-2028

Ajoute Mario Resca, président de Confimprese : « Dans ce contexte, la valeur ne se mesure plus à la quantité des nouvelles ouvertures, mais à la capacité de valoriser le patrimoine existant. Les chiffres nous indiquent que la croissance ne passe pas par la multiplication des surfaces, mais par la régénération des actifs ».

Pour la période de trois ans 2026-2028 le pipeline comprend 9 projets : 4 nouveaux centres – à Cantù (Co), Turin et Brescia, en 2027, et à Messine, en 2028 – ainsi que 5 extensions, notamment celles de Shopville Le Gru, de Klépierre et de Romagna Shopping Valley, développé et géré également par la multinationale française et contrôlé par le consortium des opérateurs. Dans l’hypothèse où tous seraient achevés, le stock augmenterait au maximum de 0,4%.

« Le retail real estate italien est un secteur mature, mais la maturité ne représente pas une limite : c’est la condition d’un marché capable de croître sans s’étendre », précise Gian Enrico Buso, managing partner de Reno –. Notre portefeuille d’actifs, comme nous l’avons dit, a le même âge que celui de l’Allemagne, mais un vaste programme de modernisation a été lancé en Allemagne. Le défi de la prochaine décennie ne concerne pas l’endroit où construire, mais ce qu’il faut requalifier ».

Comment évolue la zone de chalandise selon les formats

La nouveauté de cette édition réside dans l’analyse menée sur un échantillon de plus d’une centaine de centres commerciaux à partir de données anonymes de géolocalisation.

L’étude mesure la zone de chalandise réelle, c’est-à-dire la zone d’où proviennent 70% des visites, ainsi que la durée du séjour, autrement dit la durée effective de la visite. Les résultats font apparaître un profil distinct pour chaque format.

L’outlet attire 70% des visiteurs depuis un rayon assez large, de 43 km en moyenne, avec une durée de séjour standard de 77 minutes.

Le centre commercial rassemble la même proportion, mais dans un rayon de 17 km, avec une visite de 56 minutes.

Le retail park est plus ou moins sur la même longueur d’onde, avec une zone d’attraction moyenne dans un rayon de 19 km, mais des visites d’une durée de 46 minutes, concentrées sur certains points de vente bien précis.

Centres premium et centres locaux : les différences

Des différences apparaissent également entre les typologies retail homogènes : à population résidente égale, la zone de chalandise des centres premium est presque trois fois plus étendue que celle des centres locaux, et la durée médiane, supérieure à une heure pour la catégorie la plus élevée, descend jusqu’à 41 minutes dans les complexes à caractère provincial.

Au cours des trois dernières années, en faisant les calculs nécessaires sur l’ensemble, la durée de visite a augmenté de 4,5 minutes, en progressant dans 7 centres sur 10 et ce à contre-courant de la tendance observée dans d’autres pays occidentaux.

Les principaux facteurs de croissance ne réservent pas de surprise particulière et résident dans l’étendue de l’offre ainsi que dans le pouvoir d’attraction de l’offre de divertissement et de restauration, qui peuvent générer jusqu’à 15 minutes de séjour supplémentaire.

La zone de chalandise constitue un élément de continuité, puisque 99% des visites proviennent des mêmes zones qu’il y a 3 ans. Les opérations de requalification sont toutefois capables de la redéfinir.

Cet article a été traduit de la version originale italienne avec l’aide de l’intelligence artificielle. En cas de divergence, veuillez vous référer à la version originale italienne.