Investigación Reno-Confimprese: centros comerciales maduros, pero en constante crecimiento

Reno ha realizado para Confimprese un nuevo análisis exclusivo, que constata la próspera madurez de nuestros centros comerciales y outlets. La palabra clave es regenerar.

El estudio, titulado Retail Real Estate Overview 2026, se presentó en Rimini durante uno de los principales eventos organizados por la confederación.

Nuevas aperturas: pocas pero buenas

Estas son las cifras clave: el sector se mantiene prácticamente estable y cuenta hoy con 1.006 centros comerciales activos (+0,5% sobre 2024), con un ritmo constante de 2-4 aperturas al año y cierres residuales. Los alquileres muestran un ligero aumento o permanecen prácticamente estancados.

Durante el último año se inauguraron Waterfront Mall de Génova (15.000 m² de GLA), Fass Shopping Centre de Elmas (Cagliari), la estructura de mayores dimensiones, con 52.800 m² de superficie bruta alquilable y, a pocos minutos del centro de la ciudad, la Galleria Porta Vittoria de Milán, con unos 12.000 m² de espacio comercial.

Además, Iper Tosano de Brescia, antiguo centro S. Anna, ha vuelto a abrir tras una intervención de recalificación y una remodelación de todo el recinto.

Habría que añadir, entre los proyectos más destacados, Parma Promenade, que, sin embargo, inauguró oficialmente hace algunas semanas, el 24 de septiembre.

En definitiva, el saldo se mantuvo positivo, aunque en niveles moderados, por otra parte coherentes con las grandes dimensiones y las importantes inversiones posteriores a este tipo de obras inmobiliarias.

También la tasa de vacancia, o falta de ocupación, se mantiene en niveles fisiológicos en los centros premium, entre el 3,1% y el 5,2%, mientras que sube hasta el 8,3% en los centros provinciales y alcanza el 15% en los centros locales.

La madurez del sector también se refleja en la antigüedad de las estructuras: el 67% de los centros tiene más de veinte años, con una edad media de 24, una proporción similar a la de Alemania (64%). Desde 2021, las intervenciones en las estructuras existentes, entre ampliaciones y reaperturas, han sido 13.

La cartera de proyectos 2026-2028

Añade Mario Resca, presidente de Confimprese: «En este contexto, el valor ya no se mide por la cantidad de nuevas aperturas, sino por la capacidad de aprovechar el patrimonio existente. Las cifras nos dicen que el crecimiento no pasa por multiplicar las superficies, sino por regenerar los activos».

Para el trienio 2026-2028 la cartera de proyectos comprende 9 proyectos: 4 nuevos centros – en Cantù (Co), Turín y Brescia, en 2027, y en Mesina, en 2028 – y 5 ampliaciones, entre ellas las de Shopville Le Gru, de Klépierre y de Romagna Shopping Valley, desarrollado y gestionado también por la multinacional francesa y controlado por el consorcio de operadores. Si todos llegaran a completarse, el stock crecería como máximo un 0,4%.

«El retail real estate italiano es un sector maduro, pero la madurez no representa un límite: es la condición de un mercado capaz de crecer sin expandirse», puntualiza Gian Enrico Buso, managing partner de Reno «. Nuestro conjunto de activos, como hemos dicho, tiene la misma antigüedad que el alemán, pero en Alemania se puso en marcha un amplio programa de modernización. El reto de la próxima década no consiste en dónde construir, sino en qué recalificar».

Cómo cambia el área de influencia según los formatos

La novedad de esta edición es el análisis realizado sobre una muestra de más de un centenar de centros comerciales a partir de datos de geolocalización anónimos.

El estudio mide el área de influencia real, es decir, el área de procedencia del 70% de las visitas, y la permanencia, es decir, la duración efectiva de la visita. Los resultados muestran un perfil distinto para cada formato.

El outlet atrae al 70% de los visitantes desde un radio bastante amplio, de 43 km de media, con una permanencia estándar de 77 minutos.

El centro comercial reúne la misma proporción, pero en un radio de 17 km, con una visita de 56 minutos.

El retail park se encuentra más o menos en la misma línea, con una atracción media en un radio de 19 km, pero visitas de 46 minutos de duración y concentradas en algunos puntos de venta concretos.

Centros premium y centros locales: las diferencias

También surgen diferencias entre los tipos de establecimientos minoristas homogéneos: con la misma población residente, el área de influencia de los centros premium es casi tres veces más extensa que la de los centros locales y la permanencia mediana, superior a una hora en la categoría más alta, desciende hasta 41 minutos en los complejos de carácter provincial.

En el último trienio, haciendo los cálculos correspondientes sobre el conjunto, el tiempo de visita ha aumentado en 4,5 minutos, incrementándose en 7 centros de 10 y esto a contracorriente de lo ocurrido en otros países occidentales.

Los principales factores de crecimiento no deparan sorpresas y consisten en la amplitud de la oferta y el poder de atracción del entretenimiento y la restauración, que pueden generar hasta 15 minutos adicionales de permanencia.

El área de influencia es un elemento de continuidad, ya que el 99% de las visitas procede de las mismas zonas que hace 3 años. Sin embargo, las intervenciones de recalificación son capaces de redefinirla.

Este artículo fue traducido de la versión original en italiano con la ayuda de inteligencia artificial. En caso de discrepancias, consulte la versión original en italiano.