Mercato immobiliare in crescita con 8 miliardi di euro investiti da inizio anno

L’analisi del team research di Dils evidenzia che il terzo trimestre del 2025 del mercato immobiliare si è chiuso con investimenti per 2,6 miliardi di euro, in lieve flessione rispetto allo stesso periodo del 2024.

Il retail fa da traino

Considerando i primi nove mesi dell’anno, il mercato immobiliare italiano ha tuttavia attratto circa 8 miliardi di euro, in crescita del 21% rispetto allo stesso periodo del 2024, confermando il sentiment di fiducia dei player del settore immobiliare.

La performance nel trimestre è stata sostenuta dal settore retail che, con oltre 1,1 miliardi di euro investiti, ha raggiunto il miglior risultato degli ultimi cinque anni. Nei primi 9 mesi il comparto ha totalizzato oltre 2,2 miliardi di euro, segnando una crescita del 38% rispetto al 2024.

I maggiori contributi del trimestre derivano dalla finalizzazione di due operazioni con valore superiore a 400 milioni di euro ciascuna, relative ai comparti shopping center e factory outlet; nel corso dei nove mesi le operazioni con ticket superiore a 100 milioni di euro risultano in totale cinque.

Rallenta l’hospitality

Con 260 milioni di euro investiti, il trimestre evidenzia un rallentamento dell’attività di investimento nel settore hospitality, a causa della scarsità di operazioni con pricing significativo che invece avevano caratterizzato i trimestri precedenti.

Nonostante ciò, i circa 2 miliardi di euro allocati da inizio anno hanno rappresentato un incremento del 56% rispetto ai primi nove mesi del 2024, confermando l’asset class tra le più attrattive.

Gli investitori continuano infatti a mostrarsi particolarmente attivi nelle principali città d’arte e destinazioni turistiche italiane, con particolare focus sul segmento luxury.

Logistica in ripresa

Nel terzo trimestre dell’anno si è registrata una ripresa dell’attività di investimento nel settore della logistica, con oltre 410 milioni di euro, dopo la momentanea flessione del Q2.

Da inizio anno, il totale si attesta a circa 1,2 miliardi di euro, in linea con i volumi dei primi nove mesi del 2024. Circa il 20% degli investimenti del trimestre ha riguardato il segmento light industrial.

Il prime net yield si conferma ancora al 5,30%, seppur all’interno di un trend di graduale contrazione. L’assorbimento di spazi logistici ha raggiunto circa 665.000 mq nel terzo trimestre, segnando un incremento sia rispetto al Q2 (+40%) sia rispetto allo stesso periodo del 2024 (+20%). Si tratta del miglior risultato trimestrale degli ultimi due anni.

Da gennaio, il take-up complessivo si attesta a circa 1,64 milioni di mq, in lieve calo rispetto ai primi nove mesi del 2024 (-7%), ma in recupero rispetto al -11% registrato a fine primo semestre. Il mercato occupier della logistica conferma quindi i segnali di stabilizzazione e si mantiene in linea con la previsione di superare i 2 milioni di mq di assorbimento complessivo a fine 2025. Sul fronte dei canoni, il prime rent nazionale rimane stabile a 70 €/mq/anno nei mercati di Milano e Roma.

Uffici: investimenti per 300 milioni di euro

Nel terzo trimestre dell’anno, il settore degli Uffici ha raggiunto investimenti per un valore complessivo di 300 milioni di euro, portando il totale da inizio anno a circa 1,1 miliardi di euro, in calo del 29% rispetto ai primi nove mesi del 2024. Milano si conferma il principale mercato nazionale, con il 74% del capitale investito nel comparto, seguita da Roma con il 22%.

La scenario di Milano

Il mercato direzionale di Milano ha evidenziato un take-up di circa 72.000 mq nel terzo trimestre, portando il totale da inizio anno a 280.000 mq, in linea con lo stesso periodo del 2024.

Il dato trimestrale riflette tuttavia un rallentamento, legato alla scarsità di prodotto: nei submarket più richiesti, come il Cbd e Porta Nuova, la vacancy si attesta intorno all’1% dello stock complessivo.

L’assorbimento continua a concentrarsi prevalentemente nella fascia 1.000–5.000 mq, che rappresenta oltre metà del volume complessivo, mentre si registra una sola transazione di dimensioni superiori, a conferma che la carenza di superfici disponibili nei submarket centrali comprime il mercato per le grandi metrature. La combinazione tra offerta limitata e domanda di spazi di qualità ancora sostenuta ha spinto il prime rent a 800 euro/mq/anno, con prospettive di ulteriore crescita nei prossimi trimestri.

La situazione a Roma

Nel mercato di Roma il terzo trimestre ha registrato un assorbimento di circa 45.000 mq, che porta il totale dei primi nove mesi a circa 97.000 mq, in calo rispetto al 2024 sia su base trimestrale (-25%) sia dall’inizio dell’anno (-24%).

Solo il 23% delle operazioni concluse ha riguardato immobili di Grado A/A+, a conferma della persistente scarsità di prodotto di qualità elevata, a fronte di una domanda solida per superfici di grandi dimensioni. Tale carenza, non più limitata al Cbd e al Centro Storico, sta influenzando anche l’area dell’Eur Core, dove il prime rent si è ormai stabilizzato a 400 euro/mq/anno. In questo contesto, le prospettive di crescita dei canoni si rafforzano, sostenute da un’offerta ridotta e da una pipeline di sviluppo contenuta.

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