Il mercato immobiliare italiano ha mostrato un'insospettabile capacità di resistenza alla prima ondata pandemica: lo rileva Nomisma, nel terzo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2020.

Purtroppo, però il settore non reggerà all’attuale fiammata pandemica. Le previsioni per il quarto trimestre porteranno a chiudere l'anno nell'ordine delle 500.000 unità transate (-17,1%) secondo uno scenario base, o sulle 491.000 unità (-18,7%) secondo uno scenario hard.

Considerato che, prima della diffusione del Covid, le previsioni per l'anno in corso prefiguravano un numero di compravendite pari a 612.000, risulta evidente l'ampia quota di mercato che la pandemia ha eroso.

Alla base dell'effervescenza estiva - per Nomisma – c’era l'illusoria aspettativa che il tracollo macroeconomico avrebbe avuto effetti modesti sui bilanci familiari. A stupire è però soprattutto il ritardo con cui il sistema bancario si è adeguato al cambiamento: nonostante un quadro macroeconomico che consigliava prudenza e le massicce richieste di moratoria dei mutui, che mettevano a nudo le fragilità reddituali dei mutuatari di più recente attivazione, il settore creditizio ha continuato infatti ad assecondare le richieste di finanziamento provenienti dalle famiglie. Solo nelle ultime settimane gli istituti di credito hanno deciso di cambiare orientamento, adottando un approccio più attento e selettivo.

Per l'istituto bolognese la ripresa sarà lenta e graduale e si manifesterà nel biennio 2022-2023 con un'intensità che non permetterà tuttavia di recuperare in tempi brevi i livelli ante Covid-19, relegando il mercato, almeno fino al 2023, al di sotto delle 600.000 transazioni.

Il segmento corporate, nel corso del 2020, ha presentato, dal canto suo, una ricomposizione di tipologie transate e di provenienze degli investitori che ha consentito di attenuare gli effetti della pandemia su scambi e valori.

Infatti, per Nomisma, "il drastico calo di interesse per i settori alberghiero e commerciale è stato in parte compensato dal balzo in avanti compiuto dalla logistica e dalla sostanziale tenuta del segmento direzionale. Ma le difficoltà a cui vanno incontro i comparti core (direzionale, commerciale e alberghiero) non potranno essere integralmente recuperate nel prossimo biennio dal dinamismo dei comparti alternativi - logistica in primis, oltre al residenziale nelle diverse declinazioni -, limitando il volume degli investimenti su livelli sostanzialmente più contenuti: -31,4% nel 2020 e -20,9% nel 2021".

Riguardo ai valori, nel 2021 Nomisma prevede segni negativi per tutti i settori, più pronunciati per gli immobili d'impresa (rispettivamente -2,5% e -1,9% per uffici e negozi nello scenario base), rispetto al residenziale (-1,6%).

Le contrazioni più intense sono attese per il direzionale, con un arretramento di 4,5 punti percentuali al termine del triennio di previsione (2021/2023), mentre il settore commerciale presenterà un calo del 3,3 per cento.

Milano e Bologna saranno le prime città a evidenziare segnali di crescita a partire dal 2022, cui seguiranno Firenze, Venezia, Palermo e Cagliari nel 2023. I cali più intensi riguarderanno Torino, Genova e Roma, con un andamento deflattivo per tutto il triennio.