di Luca Salomone

Corso Vittorio Emanuele II di Milano è quarto, preceduto, nell’ordine, dalla Kalverstraat di Amsterdam, dalla Gran Vìa di Madrid e dall’Avenue des Champs-Élysées di Parigi.

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Sei città alla prova

È una parte della classifica contenuta nell’analisi delle 6 maggiori high-street europee, firmata da Cushman & Wakefield in collaborazione con Mytraffic, collaborazione partita a gennaio 2020 e che ha prodotto, nei giorni scorsi, il rapporto sull’anno terminante a maggio 2023, confrontato con l’anno mobile giugno 2021-maggio 2022.

I dati tendenziali dicono che il passaggio, nell’arteria olandese, è salito del 30 per cento, fino a 726 mila persone al mese, mentre a Madrid il balzo è stato del 26%, ma con 1 milione e 923 mila frequentatori e, nella capitale francese del 15%, per toccare 1 milione e 9 mila pedoni.

Il nostro corso ha registrato 906 mila visitatori ogni 30 giorni, con una crescita, in media annua, di 6 punti percentuali.

Da un certo punto di vista, più delle variazioni, contano forse i dati assoluti, cioè il flusso di persone, condizionato però anche da elementi morfologici, come la lunghezza, la larghezza e comodità della via.

Per esempio, la Kalvestraat, pur essendo prima in graduatoria, è relativamente corta, 750 metri rispetto ai circa due chilometri degli Champs-Élysées. Idem per la più prestigiosa via milanese, un po’ ‘penalizzata’ dai suoi 700 metri lineari.

Il corso madrileno, invece, è un buon compromesso fra attrazione commerciale ed estensione, con i suoi 1.360 metri e, come vedremo, con affitti piuttosto abbordabili.

Ma a parte le differenze, cosa accomuna le varie high street? Il rapporto indica tre fattori, che caratterizzano la netta ripresa post Covid.

Denominatori comuni

Il primo è costituito dal rafforzamento delle grandi insegne di articoli sportivi. Così, tanto per fare qualche esempio, la canadese Lululemon ha raddoppiato sugli Champs-Élysées, con un secondo negozio, l’inglese Footasylum si è insediata, su 2 mila mq, a Londra Oxford Street, Adidas ha raggiunto la Kalvestraad e la tedesca Sport Scheck ha investito sul Kurfürstendamm (o Ku'damm), il più famoso viale di Berlino.

E poi, come secondo fattore, c’è il processo di riconfigurazione del pronto moda: esso segue le strategie delle rispettive case madri, innescando talora, repentine aperture e chiusure. E tuttavia, in linea generale, la fascia della moda accessibile e dei beni di semidurevoli sta dando sempre più valore alle collocazioni di tipo prime. Così Gap, fuoriuscito dall’Italia - anche se per ‘diluirsi’ nel mondo Ovs -, ha lasciato spazio, in corso Vittorio Emanuele, al giocattolaio britannico Hamleys, mentre i bijoux di Pandora si sono piazzati in Oxford Street. E sulla Gran Vìa madrilena ora si fronteggiano Zara insieme a Lefties (il marchio più conveniente di Inditex, non presente da noi), Primark e Uniqlo.

Terzo punto chiave è il processo di ristrutturazione e riposizionamento dei negozi di lusso e di alta gamma, dagli abiti, ai preziosi e orologeria, alla pelletteria e accessori. Da sempre inquilini delle high street, questi operatori tornano ad aprire nelle zone di maggiore prestigio, ma con negozi ripensati e che tendono a dare nuovi stimoli. Così Armani Exchange (pronto moda sì, ma non alla portata di tutti), prima attivo solo in America, si è ‘esportato’ per la prima volta in Italia in corso Vittorio Emanuele-Galleria Passarella, a febbraio 2022. Inoltre, Hugo Boss ha aperto a Londra Oxford Street e Chanel si è installata sul Kurfürstendamm.

Dimenticare il Covid

Una considerazione importante è che la ripresa è arrivata, e con forza, nonostante alcune trasformazioni, permanenti, dovute al Covid: maggiore dimestichezza nell’utilizzo del commercio elettronico e maggiore quota di telelavoratori.

Ma non tutte le vie commerciali hanno registrato successi. Secondo C&W e Mytraffic, nel 2022, solo il 60% ha avuto crescite apprezzabili, e questo a causa di un flusso turistico ancora rallentato, ma che dovrebbe riprendersi totalmente nell’estate 2023.

Affitti: tra le variabili in gioco ci sono i canoni di locazione, spinti ulteriormente verso l’alto dai forti tassi di interesse, il che però non sembra frenare la rimonta post pandemica.

A scorrere i dati delle 6 high street analizzate si osserva che i più cari sono gli Champs Elysée: con un valore locativo ponderato al mq di 16.350 euro annui sono però al terzo posto in classifica per crescita del passaggio e dunque molto interessanti per i retailer più capitalizzati.

Seguono, a grande distanza, Oxford Street (7 mila euro al mq), Corso Vittorio Emanuele (6 mila), il Kurfürstendamm (3 mila), la Gran Vìa (2.830), la Kalvestraat (2.500) e il cuore commerciale di Anversa costituito dalla via Le Meir (1.600 euro/mq).

Per forzare un minimo ragionamento, e forse contraddirci, si potrebbe dire che ai due primi posti della classifica si trovano due high street relativamente convenienti. Peccato che, come detto, la medaglia di bronzo vada a quella che, in questa rilevazione, è l’arteria più cara, anche se non la più cara del mondo. Infatti, a batterla c’è almeno la Upper fifth avenue di New York, con i suoi 21 mila euro al metro quadrato nel 2022.