Il mercato immobiliare italiano, secondo l’analisi del team research di Dils, gruppo internazionale che opera nel real estate e presente in Italia, Olanda e Portogallo, si è chiuso con investimenti complessivi pari a circa 9,8 miliardi di euro, segnalando una decisa ripresa dell’attività nel settore. Rispetto al 2023, il volume annuo ha registrato un incremento del 60%. In particolare, il quarto quadrimestre ha svolto un ruolo chiave generando investimenti pari a circa 3,4 miliardi di euro, un risultato in crescita sia rispetto al trimestre precedente sia all'ultimo trimestre del 2023 (+30%).

Il retail guida il mercato
Il principale traino alla performance del quarto quadrimestre, nonché dell’intero 2024, è arrivato dal retail che, dopo l’operazione record registrata nel Quadrilatero di Milano nel Q3, ha continuato a essere animato da transazioni di grande rilievo. Nel corso del quarto trimestre, questo settore ha attirato investimenti per quasi 800 milioni di euro, per un totale annuo di 2,4 miliardi di euro, oltre il triplo rispetto al 2023 e il miglior risultato negli ultimi sei anni. I comparti supermarkets e shopping centres hanno caratterizzato l’attività del quarto trimestre e, data l’importante pipeline di deal prevista, potrebbero sostenere significativi volumi di investimento anche nel corso del 2025.

Uffici in crescita
In crescita del 90% rispetto al 2023, il settore degli uffici si è confermato saldamente tra le preferenze degli investitori, con circa 2,2 miliardi di euro a livello nazionale nel 2024, di cui quasi 700 milioni di euro nel quarto trimestre. Gli investimenti sono stati principalmente focalizzati nelle città di Milano e Roma, che hanno attirato rispettivamente il 45% e il 40% del totale annuo. Le maggiori cinque operazioni in termini di importo hanno raggiunto complessivamente oltre 900 milioni di euro, con la predominanza di capitali nazionali, seguiti da capitali di origine europea (Germania e Francia).

Nel corso del 2024 il mercato di Milano ha registrato un take-up di spazi direzionali pari a circa 400.000 mq, in leggero calo rispetto al 2023 (-14%), soprattutto in ragione della carenza di operazioni di grandi dimensioni, anche dovuta alla limitata disponibilità di spazi di grado A/A+ e alle criticità attuali di tipo urbanistico per le nuove costruzioni. Come già nel corso dell’anno precedente, sono stati conclusi solo due deal superiori ai 10.000 mq, tuttavia la pipeline attuale prevede possibili closing rilevanti nel corso dei prossimi due trimestri. I volumi di assorbimento del Q4, pari a circa 120.000 mq, sono risultati, tuttavia, in crescita rispetto al quarter precedente (+27%) e superiori alla media trimestrale degli ultimi cinque anni.

Il mercato occupier è dinamico
Nel Q4 il mercato occupier di Milano ha mostrato comunque il proprio dinamismo e, in termini di numero di operazioni, si è rivelato il miglior trimestre mai registrato, in crescita sia rispetto al Q3 (+28%) che allo stesso periodo del 2023 (+3%). Tale incremento è stato sostenuto, tuttavia, principalmente dalla domanda di spazi di dimensioni medio-piccole. Il 2024 ha evidenziato, ancora una volta, una preferenza di spazi ad uso ufficio orientata verso prodotti di elevata qualità (grado A/A+), che hanno rappresentato oltre il 75% del mercato. In termini di canoni, nel Q4 il prime rent nel mercato di Milano ha registrato una crescita, attestandosi sul valore di 775 euro/mq/anno con prospettive di ulteriore incremento nel corso dei prossimi quarter.

L’ultimo trimestre dell’anno ha visto nel mercato di Roma un assorbimento pari a circa 46.000 mq, in leggero calo sia rispetto al trimestre precedente che allo stesso periodo del 2023. Il totale nell’anno, pari a 174.000 mq, pur risultando in linea sia con la media quinquennale che con quella decennale, è distante (-31%) dalla performance straordinaria raggiunta nel 2023. Il mercato ha risentito infatti della scarsità di prodotto qualitativamente elevato, favorendo da una parte lo slittamento di alcuni deal al 2025, con conseguente creazione di nuova pipeline per la prima metà dell’anno, dall’altra contribuendo al mantenimento di un outlook di crescita del prime rent nel CBD.

Per la logisitca 1,7 miliardi di euro di euro di investimenti nel 2024
Dopo l’eccellente risultato del Q3, nell’ultimo trimestre il settore della logistica ha attirato circa 560 milioni di euro di investimenti, raggiungendo un totale annuo di circa 1,7 miliardi di euro, in linea con l’anno precedente. La performance del Q4 è stata supportata, oltre che da un’importante transazione di un portafoglio paneuropeo, da deal nei mercati di Piacenza e di Milano, con quest’ultimo che si conferma il principale hub della logistica italiana. Il sentiment relativo a operazioni in corso suggerisce l’avvio di un trend di decremento e una prima contrazione del prime yield al 5,4% dopo due anni di stabilità.

Grazie a un take-up di circa 615.000 mq nel corso dell’ultimo trimestre dell’anno, l’assorbimento di spazi logistici nel 2024 è risultato pari a 2,3 milioni di mq, in contrazione del 19% rispetto al record raggiunto nell’anno precedente. Dopo circa un decennio di costante crescita del take-up del mercato italiano, stiamo assistendo alla stabilizzazione della dinamica domanda-offerta, che tuttavia conferma il ruolo di rilievo raggiunto dal settore della logistica in Italia. Inoltre, prosegue la crescita dei canoni nelle location migliori, con il prime rent di Milano e Roma che ha raggiunto 70 euro/mq/anno. Si segnala infine un incremento anche nel prime rent dei mercati di Piacenza a 60 euro/mq/anno e Verona a 58 euro/mq/anno.

Balzo in avanti per l’hospitality
Già settore di rilievo nel 2023, l’hospitality nel 2024 ha compiuto un ulteriore balzo rispetto ai volumi dell’anno precedente (+66%), attraendo circa 1,8 miliardi di euro e confermando il dinamismo evidenziato nella prima parte dell’anno. A tale risultato ha contribuito, nell’ultimo trimestre, la transazione che ha coinvolto uno dei più iconici hotel veneziani che, con circa 300 milioni di euro, ha rappresentato il maggiore deal del settore nell’anno. Il segmento del luxury continua a guidare le scelte degli investitori soprattutto nel mercato romano, dove si conferma la pipeline di nuove e prestigiose aperture.

Il living è in ripresa
Dopo una prima parte dell’anno caratterizzata da una ridotta attività di investimento, nel Q4 il settore living ha evidenziato una ripresa, registrando il maggior volume trimestrale degli ultimi due anni grazie a investimenti per quasi 300 milioni di euro. Il risultato annuo, pari a circa 560 milioni di euro, ha tuttavia rappresentato una contrazione di circa 20 punti percentuali rispetto al 2023. Tale decremento si ritiene in parte dovuto alla situazione di criticità urbanistica-amministrativa a Milano. La buona performance del quarto trimestre ha beneficiato del closing di tre transazioni nel comparto Student Housing per un totale di oltre 160 milioni di euro.