di Luca Salomone

La miscela fra Covid e conseguente sviluppo del commercio elettronico ha avuto impatti enormi sul real estate.

Ma solo il comparto logistico snocciola cifre da prima pagina. Nel 2021, secondo lo European logistic report di Savills, gli investimenti riconducibili a nuovi spazi per la movimentazione e gestione merci, hanno fatto registrare un record assoluto, piazzandosi a 62 miliardi di euro, con una crescita del 79% sulla media del precedente lustro.

Le previsioni per il 2022

Rafforza il concetto Carlo Walder, head of industrial & logistics di Savills Italia: «Il nostri dati indicano che, nell’area continentale, il 46% degli occupanti prevede di aumentare ancora la superficie dei magazzini. In larga parte questa crescita sarà ancora legata all’e-commerce, nonostante l'aumento dei costi di costruzione e il crescente interesse per le collocazioni emergenti. In Italia, la logistica si confermerà come principale obiettivo e la scelta delle giuste location continuerà a essere fondamentale. Inoltre, la mancanza di offerta, nelle posizioni prime, porterà a strategie di forward funding o forward purchase. Ci aspettiamo molti sviluppi speculativi, mentre la sempre maggiore domanda di logistica del freddo attirerà l’interesse di nuovi investitori».

L'Europa in classifica

Sia detto per inciso: il forward funding e il forward purchase, ultime parole chiave del lessico, anglo-ieratico, dell’investimento immobiliare, comportano entrambi l’acquisizione di una proprietà ancora in costruzione. Ma, nel primo caso, non è prevista, come invece nel secondo, una condizione sospensiva legata alla conclusione dei lavori.

Torniamo alle cifre: a guidare l’esplosione è stato il Regno Unito (19,5 miliardi di euro investiti), che ha superato il resto del continente con il 31% dell'attività finanziaria totale. Seguono la Germania (8,6 miliardi di euro), la Francia (6,5 miliardi), la Svezia (5,8) e i Paesi Bassi (5,7).

L’Italia ha toccato il proprio record - 2,8 miliardi dovuti a 64 operazioni – e, per la prima volta, la logistica (con una quota del 29% rispetto al 16% del 2019) si è qualificata come il primo fulcro di interesse, superando gli uffici.

Stock carente e affitti correnti

E ancora: raggruppando tutti gli investimenti europei con finalità omnicanali, si scopre che l’immobiliare logistico rappresenta una fetta del 66%, rispetto al 47% del 2019.

Il report di Savills rileva, infine, che la carenza record di stock di qualità – con una domanda che è salita del 28% sulla media quinquennale, coinvolgendo 38 milioni di metri quadrati - ha spinto al rialzo gli affitti, che sono aumentati in media del 5% su base annua: Londra +25%, Dublino +17% e Praga +12%, si sono dimostrate le piazze più desiderate.