di Luca Salomone

Si risveglia l’interesse delle banche verso il retail real estate: lo afferma il 60% degli istituti di credito intervistati nel corso della nuova edizione dell’”EY retail property investments barometer Italy”, rilasciata a fine aprile e condotta dal dipartimento ‘Strategy and transactions di EY’ in collaborazione con il Consiglio nazionale dei centri commerciali.

La vera notizia è che questo stesso 60% è andato oltre le intenzioni ed effettivamente ha stanziato nuove risorse, optando, in 75 casi su 100, per gli shopping center, mentre l'85% ha rifinanziato posizioni creditizie già esistenti.

Un bicchiere che si riempie, anche nel 2024

Nel corso dell’indagine i dirigenti bancari sono stati interpellati per la prima volta, mentre sono stati sentiti, come nel precedente sondaggio (ottobre 2023), gli addetti ai lavori, cioè 50 dirigenti senior di grandi società di real estate, gestori di fondi immobiliari e asset manager nazionali e internazionali. A maggior ragione anche questa parte del campione nutre un sentiment favorevole e, di nuovo in 60 casi su 100, prevede nuovi interventi e ristrutturazioni.

In sostanza un bicchiere più che mezzo pieno, ma se guardiamo a quel restante 40%, anche una certa prudenza, per non dire una posizione attendista, nonostante le due parti concordino sul fatto che il settore mostra oggi segnali di recupero e un picco nei rendimenti.

Una conferma viene dai pronostici per il 2024, i quali evidenziano che oltre il 70% della banche interpellate è intenzionato a finanziare questa asset class, ma nell’ambito di operazioni aventi un profilo di investimento con rischio moderato, in antitesi con i desideri degli investitori che, a fine 2023, mostravano una predisposizione per un profilo rischio/rendimento superiore, orientato a conseguire un più forte valore aggiunto.

Tutti d'accordo sulla sostenibilità

A parte le differenze, che comunque non sono in netto contrasto e che dovrebbero amplificare la circolazione di capitali, un terreno di incontro si trova nelle politiche di intervento e valorizzazione in chiave Esg: come già testimoniato, a fine 2023, da parte degli investitori/gestori, anche per gli istituti di credito risulta fondamentale la presenza di operazioni dirette al miglioramento delle performance di consumo energetico dei centri, nonché una loro qualificazione ai massimi gradi di certificazione (Leed, Breeam, Very good …).

Lo sviluppo in chiave ecosostenibile risulta una condizione essenziale per l’erogazione creditizia, la quale sarà messa ulteriormente in sicurezza dal rispetto delle normative vigenti e future.

L'importanza di una buona offerta

Altre richieste vincolanti, da parte del mondo bancario, sono un elevato tasso di occupazione (almeno il 90%) per supportare nuove acquisizioni, o un tasso di pre-let (prenotazione degli spazi) superiore al 50 per cento.

Conferma Roberto Zoia, presidente di Cncc e amministratore delegato di Igd: «La nostra industria sta investendo molte risorse per supportare l’evoluzione avviata negli ultimi anni che riguarda, da un lato, l’offerta, sempre più incentrata sull’esperienza, con un incremento dei servizi in aggiunta al tradizionale shopping, e, dall’altro, focalizzata su asset immobiliari, che mirano a una riqualificazione anche in ottica di maggiore efficienza energetica, per valorizzare le strutture e contribuire alla loro capacità di attrazione».

Marco Daviddi, managing partner strategy and transactions di EY in Italia, osserva che «il settore retail real estate mostra elementi di solidità, nonostante le attuali sfide di mercato, con oltre il 60% dei manager che, come abbiamo visto, prevede di tornare a investire nel settore nei prossimi due anni. Dal lato della gestione il focus si sposterà su due elementi chiave: l'efficienza energetica e l'ottimizzazione degli spazi commerciali per rafforzarne l’appeal. Queste tendenze si sposano con le richieste delle banche finanziatrici, attente alle dinamiche del settore e con un atteggiamento positivo, sebbene cauto. Gli operatori del mercato si preparano a navigare in un panorama complesso, caratterizzato da un accesso al credito selettivo. Il punto di incontro sarà la chiave per la generazione di valore a lungo termine nell'industria del retail».