di Claudia Scorza

La logistica continua a registrare volumi record in Italia, rappresentando il secondo settore per volumi di investimento (28% del totale) dopo gli uffici.

I volumi dei primi tre trimestri del 2022 rappresentano il livello più alto mai registrato, pari a +67% rispetto allo stesso periodo del 2021.

L’asset class si è dimostrata essere la più dinamica, segnando 57 operazioni, di cui 14 relative a portafogli. Gli investimenti sono ancora concentrati principalmente nel Nord del Paese, con oltre il 75% dei volumi. Da inizio anno, Verona e Milano hanno rappresentato le principali destinazioni, con il 45% dei volumi (senza considerare gli asset in portafogli misti) e 29 operazioni. In particolare, un’operazione relativa a un portafoglio di 32 asset ha trainato i volumi nel terzo trimestre 2022.

In linea con il trend storico, il mercato continua ad attrarre capitali internazionali, che hanno rappresentato l'83% dei volumi totali da inizio anno.

Il mercato delle locazioni resta positivo nel terzo trimestre 2022 con circa 600mila mq affittati (+34% Yoy), portando l'assorbimento totale da inizio anno a oltre 2 milioni di metri quadrati, una cifra superiore del 15% rispetto allo stesso periodo del 2021 e il massimo mai registrato nei primi 9 mesi dell'anno.

Il comparto si è dimostrato molto dinamico, con 119 operazioni di locazione, di cui 34 chiuse nell'ultimo trimestre. Non sorprende che i player 3PLs continuino a guidare la domanda di spazi logistici, caratterizzando oltre la metà dell'assorbimento totale. Gli operatori più attivi, invece, sono stati i retailer, i corrieri e i player di e-commerce.

Il Nord del Paese rappresenta l'area più interessante: il cluster Pavia-Piacenza è stato il più richiesto (26%). Anche Milano e Roma hanno registrato un forte livello di assorbimento, raggiungendo nel complesso oltre 650mila mq. Diventano sempre più appetibili i cluster emergenti, che nei primi tre trimestri dell’anno hanno rappresentato il 24% dell'assorbimento totale; tra questi spiccano i cluster Bergamo-Brescia e Parma-Reggio Emilia.

I canoni prime hanno continuato a crescere anche nel terzo trimestre dell’anno nelle principali aree geografiche: Milano e Roma hanno raggiunto il livello più alto degli ultimi 10 anni (60 €/mq/a). Inoltre, potrebbe verificarsi un’ulteriore espansione nel prossimo trimestre.

«Il mercato continua a mostrare caratteristiche resilienti: la carenza di prodotto innovativo e il volume record registrato nel mercato dell’affitto spingono al rialzo i canoni e sostengono gli investimenti. A seguito della crescente incertezza, la domanda degli investitori potrebbe ridursi nei prossimi mesi, anche se il 2022 si chiuderà con volumi record», afferma Carlo Walder, head of industrial & logistics di Savills.