C’è un atteggiamento fortemente positivo verso il retail real estate: circa l’80% dei manager dichiara di nutrire valide attese nei confronti di questo asset. A monte un segmento immobiliare che, nel 2024, ha fatto faville.

Investimenti molto più forti

Le osservazioni emergono dall’analisi annuale condotta da EY (EY Retail Property Investments Barometer) in collaborazione con Cncc.

I dirigenti interpellati hanno detto di avere cambiato strategia di approccio: il 30% è orientato a effettuare, nei prossimi 12 mesi, investimenti ben più robusti, di oltre 100 milioni di euro ciascuno.

Prima di elencare altri dati, una nota metodologica: nel sondaggio sono stati coinvolti i vertici delle principali società immobiliari, società di gestione di fondi e di asset (immobiliari), nonché investitori finanziari del settore, in rappresentanza di oltre 20 miliardi di attivi retail (in proprietà, o gestione sul territorio italiano). Questo patrimonio è composto in prevalenza (40%) dai centri commerciali, seguiti dalle high street (27%) e dai retail park (10%). Le interviste, condotte a novembre 2024, erano indirizzate a 50 top manager.

Torniamo alla ricerca. Gli immobili, evidentemente, per generare performance interessanti, dagli affitti agli incassi dei commercianti, devono essere manutenuti e migliorati.

Così i dirigenti stimano che, sempre nel 2025, il 35% delle risorse sarà destinato a opere di valorizzazione degli asset. Di questi una buona metà riguarderà il consolidamento dell’efficienza energetica.

L’altro 50% intende svolgere attività di finanziamento, o rifinanziamento, del portafoglio.

Meno del 20% dei partecipanti denota un sentiment negativo verso il comparto per i prossimi 12 mesi, il che non impedisce di avvertire opportunità interessanti, grazie ai rendimenti offerti.

Fra prudenza e barriere

Questi soggetti, più pessimisti, avvertono le difficoltà del settore e ciò si traduce in un atteggiamento prudente, in attesa di una stabilizzazione del mercato.

Tra le principali barriere all’investimento viene indicata, in primis, la forbice tra venditori e acquirenti nelle aspettative di prezzo e una propensione molto selettiva all’erogazione di finanziamenti da parte del sistema creditizio.

Infatti, il canale bancario rimane lo strumento preferito dal 67% degli intervistati, che però trovano una fonte alternativa di capitale nei fondi di debito (28%), ormai entrati nel radar di proprietari, investitori e società di gestione.

La sostenibilità limita i rischi

Luca Lucaroni, vicepresidente vicario di Cncc, sottolinea «che le performance positive dei retailer, la crescita di “occupancy, insieme ai rendimenti più elevati rispetto alle altre asset class, sono i punti di forza per chi sceglie di investire nel retail, un segmento che ha ritrovato il proprio appeal nell’ultimo anno. Dunque, ci aspettiamo che il settore conservi la propria attrattiva anche nei prossimi 12 mesi. Per la nostra ‘industria’, sarà importante proseguire nella valorizzazione degli asset, con un approccio innovativo e sempre più guidato da digitalizzazione e sostenibilità, intercettando le richieste degli investitori i quali, come è logico, prediligono strutture con forti bacini d’utenza, frequenze di visita stabili e piani di efficienza energetica che consentano di tagliare i costi operativi».

Osserva Marco Daviddi, strategy and transactions markets leader Europe West di EY: «Circa l’80% degli intervistati ha registrato un miglioramento della performance operativa, attraverso una combinazione di riduzione di spazi sfitti e incremento dei canoni. Colpisce la consapevolezza degli operatori sull’importanza di continuare il percorso di valorizzazione e trasformazione delle strutture, per mitigare i rischi e mantenere quote di mercato. Da questo dipende, come abbiamo visto, la previsione di destinare in media un ammontare pari al 35% del valore degli asset a opere di valorizzazione».