Retail europeo: 30 miliardi investiti nel 2024

Il real estate commerciale continua a dimostrarsi un asset strategico per gli investitori: nel 2024 il comparto retail europeo ha attratto oltre 30 miliardi di euro, e le previsioni per il 2025 puntano a quota 35 miliardi.

L’analisi proviene dal nuovo Rapporto 2025 sul mercato immobiliare commerciale in Europa e in Italia, presentato da Scenari Immobiliari durante il convegno “L’altra faccia della medaglia – Retail: dal successo delle high street alle opportunità nei mercati secondari”.

Seguendo il trend degli scorsi anni, anche nel 2024 gli investitori hanno mostrato grande interesse nei confronti del mercato immobiliare commerciale europeo, anche se con livelli di dinamicità ridotti rispetto a quanto stimato, con un consolidamento dei trend di investimento nei mercati di Regno Unito (7,5 miliardi di euro), Germania (poco più di 6,7 miliardi di euro) e Francia (quasi 4,5 miliardi di euro) e un’ulteriore crescita in Spagna (quasi 2,5 miliari di euro) e Italia (circa 2,6 miliardi di euro).

I centri commerciali sono tornati a catturare l’interesse degli investitori, soprattutto se ben posizionati, moderni e capaci di garantire flussi di cassa costanti e rendimenti migliori rispetto a quelli delle altre asset class.

High street e modelli di locazione: si cambia

Secondo Francesca Zirnstein, direttrice generale di Scenari Immobiliari, le strategie di investimento degli operatori istituzionali sono in continua evoluzione e stanno sviluppando modelli di leasing innovativi che non si concentrano esclusivamente sullo spazio fisico di vendita ma includono servizi immobiliari a più elevato valore aggiunto, strumenti di comunicazione digitali e marketing partnership strategiche.

Le principali high street europee stanno vedendo salire i canoni di locazione e si candidano a diventare hub dell’innovazione retail. Tuttavia, crescono i segnali di saturazione in alcune città dove l’offerta commerciale fatica a stare al passo con le nuove abitudini dei consumatori.

Il retail sta vivendo una trasformazione strutturale: anche per le high street i modelli di locazione convenzionali risultano ormai superati, sostituiti da accordi flessibili tra proprietari e inquilini, rappresentando una opportunità, anche per marchi emergenti, di occupare gli spazi liberi lungo le principali vie dello shopping, favorendone l’innovazione e la dinamicità.

Nonostante il continuo sviluppo e la diffusione dell’e-commerce, che richiede agli operatori un continuo adattamento e investimento nella digitalizzazione, quanto registrato nel 2024 consolida l’andamento, già rilevato nella scorsa edizione del report, di ritorno all’acquisto presso il negozio fisico dopo la crescita esponenziale del periodo pandemico.

L’incremento delle dinamiche di crescita del comparto retail è riconducibile a una nuova convergenza tra settore turistico e mercato degli shopping center soprattutto in location, ormai erroneamente, considerate secondarie e che sono connotate da crescenti livelli di attrattività e sempre più considerate alla stregua luoghi di aggregazione e spazi per eventi e iniziative di riferimento per le comunità locali.

Gli investitori puntano su centri commerciali moderni, capaci di garantire redditività stabile, e sulle vie dello shopping più prestigiose, tornate attrattive con il boom dei flussi turistici post-pandemia.

Nel 2024 nei principali Paesi europei i valori di vendita e i canoni di locazione hanno mostrato ancora una volta un incremento medio dell’1,5 %, che si prevede possa essere seguito da un ulteriore rialzo di quasi il 2%, durante l’anno in corso.

Italia: +550 milioni di euro nei primi mesi del 2025

Dopo un 2024 da record con quasi 2,6 miliardi di euro investiti – più del triplo rispetto al 2023 – il mercato italiano apre il 2025 con oltre 550 milioni di euro in operazioni immobiliari retail, il miglior primo trimestre degli ultimi cinque anni.

A questo importante risultato hanno contribuito le compravendite di outlet situati in Toscana e Liguria e di alcuni spazi commerciali nelle high street di Milano e Firenze. Location attenzionate da family office e occupier nonché nelle strategie di espansione della grande distribuzione.

Nel corso del 2024 il mercato immobiliare a vocazione commerciale ha fatto registrare un fatturato complessivo di circa 8,7 miliardi di euro, con un incremento rispetto all’anno precedente superiore a quaranta punti percentuali.

Il mercato immobiliare retail delle regioni centrali sì è mostrato quello maggiormente dinamico rispetto ai risultati ottenuti nel 2023, seguito dalle regioni del nord, le quali continuano a concentrare quasi la metà degli scambi, in prevalenza localizzati nei mercati del nord-ovest.

Le quotazioni delle Grandi superfici commerciali (Gsc) e dei negozi sono cresciute rispettivamente dello 0,4 % e dello 0,6 % nel 2024, mentre i canoni di locazione hanno registrato un aumento dello 0,6 % e dello 0,4 %. Le regioni settentrionali hanno evidenziato migliori dinamiche per quanto riguarda i valori unitari di vendita degli Esercizi di vicinato e i canoni di locazione delle Gsc.

Ancora una volta le regioni del centro e del sud hanno fatto registrare variazioni positive, pur con livelli di dinamicità inferiori, ricomprese rispettivamente tra lo 0,1 % dei canoni di locazione degli Esercizi di vicinato dei territori meridionali e insulari della Penisola e lo 0,6 % dei valori unitari di vendita dei negozi delle quattro regioni centrali.

Negozi di città e nuovi trend: high street, secondary street e località del lusso

Secondo il Rapporto di Scenari Immobiliari, che ha analizzato più di 28 chilometri di high street e 42 chilometri di secondary street dei principali centri urbani della Penisola, le grandi vie dello shopping italiano non hanno mostrato, nel corso dell’ultimo anno, profonde evoluzioni e trasformazioni, ma si registrano trend interessanti.

Roma vanta una percentuale di vacancy inferiore del 10% con performance positive soprattutto nelle high street, fatta eccezione per la Galleria Alberto Sordi.

Le vie commerciali di Milano e del “Quadrilatero della moda” sono da alcuni anni oggetto di profonde trasformazioni: l’interesse per la zona è destinato a crescere ulteriormente con il posizionamento di via Montenapoleone in cima alla classifica delle principali vie dello shopping mondiale. Nel corso del 2024 è apparso invece in aumento del 2% il tasso degli spazi sfitti delle secondary street meneghine.

La città di Venezia vede migliorare le performance generali delle principali vie dello shopping. Piccoli progressi si registrano anche per le vie commerciali di Mestre.

Firenze, mostra un livello di occupancy stabile nelle vie commerciali principali, ben posizionate sui primari circuiti turistici cittadini, mentre sconta qualche chiusura nelle strade secondarie.

Migliora, a livello complessivo, anche la prestazione di Napoli, dove si è rilevato un tasso di vacancy inferiore al sette per cento nelle sue vie commerciali più prestigiose.

Rimangono stabili le percentuali di occupacy nelle vie dello shopping di massa di Torino, mentre appare in lieve aumento il tasso di vacancy delle strade considerate maggiormente attrattive.

Bologna sconta qualche chiusura sia nelle high street non strettamente legate al lusso sia nelle secondary street cittadine, con variazioni comprese tra uno e due punti percentuali.