Se un tempo il mattone veniva visto come una sorta di bene “rifugio”, oggi lo scenario è radicalmente cambiato. Il perdurare della recessione economica che attanaglia l’Europa e in particolare l’Italia, ha spinto anche gli operatori del comparto real estate commerciale a essere molto cauti su eventuali nuovi investimenti. L’obiettivo è quello di consolidare soprattutto l’esistente, portando a reddito gli investimenti fatti in passato che anche in un periodo storico particolarmente difficile continuano ad avere un certo appeal sui consumatori, in cerca di prodotti di qualità a un prezzo conveniente.
Qualcosa però sembra comunque muoversi. Infatti, come mostrano le statistiche di mercato di Real Capital Analytics, da fine novembre a oggi il valore delle transazioni da investimento (vale a dire quelle di valore superiore al milione di euro) nel settore retail real estate registrate in Italia ammonta a 345,7 milioni di euro. In totale, sono dieci le operazioni effettuate nel Bel Paese, per un controvalore medio di 34,6 milioni di euro. Milano è in testa per numero complessivo con tre interventi e un giro d’affari di 107,6 milioni di euro, per una media di 35,9 milioni a transazione. A Roma, invece, è stata registrata una sola operazione negli ultimi sei mesi, ma del valore di ben 180 milioni di euro. Numeri che aprono un certo spiraglio positivo nel comparto, anche se i principali player da noi interpellati continuano a predicare prudenza.

Nel 2013 si intravede una lenta ripresa

Il 2013 potrebbe essere un anno di lenta ripresa, anche se le premesse non sono certo confortanti. I dati diffusi da Bnp Paribas Real Estate rilevano infatti come nel 2012 il volume degli investimenti nel comparto retail sia stato pari a 460 milioni di euro, in picchiata rispetto al 2011, quando il computo totale era di quasi 2,4 miliardi. Un ritorno immediato a quelle cifre è a oggi impensabile, ma la tendenza è comunque invertita rispetto allo scorso anno.
“Certamente lo scenario economico in cui versa non solo l’Italia, ma tutti i paesi colpiti dalla crisi rende particolarmente difficile individuare e sviluppare nuove opportunità di business – spiega Jerry Boschi, general manager per lo sviluppo di Sonae Sierra in Italia –. Tuttavia la società ha chiuso il 2012 in Italia con risultati assolutamente positivi, grazie soprattutto a una precisa scelta strategica di offrire soluzioni sempre in linea con le richieste del consumatore, garantendo la massima qualità dei nostri asset”.
Secondo i dati comunicati da Sonae Sierra, complessivamente i centri commerciali del gruppo hanno fatto registrare una crescita del 4,7% nelle vendite (a quota a 359 milioni di euro), del 9,1% nel numero di visitatori (oltre 25 milioni) e in un occupancy rate del 95,9% della Gla (superficie lorda affittabile), dato quest’ultimo che, in alcuni casi, raggiunge il 100%, come il centro commerciale Le Terrazze a La Spezia e il Freccia Rossa a Brescia. “Ciò significa che i nostri centri commerciali sono in grado di attrarre brand internazionali – aggiunge Boschi – che sono intenzionati ad aprire per la prima volta un punto vendita in una specifica area. Un esempio su tutti è Hollister, che ha trovato in Valecenter il luogo ideale dove aprire il suo unico flagship store in Veneto, una delle principali aree in Italia sia dal punto di vista commerciale che turistico”.

Si amplia la forbice tra strutture prime e non prime

Se si analizzano nello specifico i complessi commerciali già aperti, è possibile notare come la forbice tra centri prime e non prime si sia ampliata. “Le strutture di prima fascia continuano a dare soddisfazioni alle proprietà e ai tenant, nonostante una perdita di marginalità dovuta alla generale contrazione dei consumi – sottolinea Roberto Marchetti, direttore commerciale e sviluppo di Cogest Italia, che ha recentemente annunciato l’incorporazione della partner Mall System –. Sugli shopping center di seconda fascia, la crisi ha impattato in maniera più grave, ma non necessariamente fatale. Per molti complessi “virtuosi”, infatti, la difficoltà ha creato le premesse per un riposizionamento strategico, finalizzato a rafforzare l’identità, differenziare l’offerta di brand e servizi, consolidare i rapporti con il territorio. Il risultato può essere un’ulteriore qualificazione dell’asset. Dobbiamo solo sperare che gli investitori tornino presto a credere nel prodotto italiano”.
Spostando invece l’attenzione sui centri in apertura, è scontato rilevare un differimento delle aperture e, una volta giunti al momento del lancio, un allungamento dei tempi di start-up. “La stretta dei finanziamenti ha impattato su tutta la filiera, lasciando a volte sul campo i progetti o gli operatori più fragili, ma anche premiando e facendo emergere le formule vincenti – prosegue Marchetti –. Un esempio tratto dalla nostra esperienza: a fine 2011 abbiamo inaugurato, tra gli altri, Settimo Cielo Retail Park, alle porte di Torino. Eravamo in piena crisi e in uno dei bacini a maggiore densità commerciale, eppure ha funzionato da subito, e continua a crescere in fatturati e flussi. Era riuscito a interpretare quello che il cliente chiede oggi: location, funzionalità, massimo rapporto qualità/prezzo, risparmio del tempo”.

Si cresce grazie alla clientela straniera

Secondo quanto rilevato da Confcommercio, il volume d’affari complessivo degli acquisti effettuati dagli italiani nell’ultimo anno ha registrato un calo del 3,6 per cento. Una percentuale consistente, che però non preoccupa in maniera eccessiva i diversi player del settore. “Siamo soddisfatti del nostro andamento, che fa registrare una crescita sia dei visitatori che del fatturato”, afferma Roberto Meneghesso, country manager di McArthurGlen Italia, che però ci tiene a fare un distinguo: “La clientela italiana spende meno rispetto agli scorsi anni per motivi soprattutto macroeconomici e dovuti all’incertezza occupazionale. Noi però offriamo comunque un’opportunità di risparmio e questo è uno dei motivi della nostra anticiclicità. La vera chiave di volta è però l’investimento nel comparto turistico, offrendo in fase di progettazione del viaggio una visita a una delle nostre strutture. Questo fattore riesce a compensare il calo della domanda interna”.
Una strategia che sembra aver dato buoni frutti. Nelle strutture gestite da McArthurGlen, infatti, ad aprile 2013 la quota di fatturato proveniente da turisti non comunitari è salita dal 13% del 2012 al 16,6%, per un giro d’affari complessivo superiore di circa il 40% nel periodo gennaio-aprile rispetto allo medesimo lasso di tempo dello scorso anno. In particolare, i turisti russi sono risultati al primo posto in termini di volumi, con una crescita del 35%, seguiti dai cinesi (+66%), coreani (+17%) e ucraini (+80%). “Sono tutti paesi con economie molto forti che portano a una maggiore capacità di spesa da parte dei cittadini – conclude Meneghesso –. Questi dati non sono frutto del caso, perché sulla crescita del turismo ci abbiamo investito in maniera consistente”.

Parole dordine: facilita' di accesso, funzionalit e servizio

Anche se nel breve periodo sarà estremamente difficile ipotizzare grossi investimenti in nuove strutture, il settore rimane comunque in fermento. L’innovazione, infatti, è fondamentale per venire incontro alle esigenze di un consumatore che ha profondamente mutato le sue abitudini e il suo stile di vita negli ultimi anni, complice soprattutto il contesto macroeconomico. “Sul fronte delle nuove realizzazioni – spiega Marchetti –, vengono premiati soprattutto: la facilità di accesso (automobilistico, ma anche ciclabile e pedonale per i complessi urbani); la funzionalità (in termini di layout, viabilità interna, velocità di fruizione, ma anche comfort e vivibilità); il servizio (l’offerta dei nuovi centri si estende e si sposta, dopo i prodotti, le esperienze e la socialità è il momento delle “soluzioni” per tutta la famiglia). Un altro tema caldo è poi anche quello del controllo dei costi di gestione, che per Cogest rappresenta una priorità assoluta”. Le nuove tendenze del settore, inoltre, spingono sempre più verso un sistema multi-channel, vale a dire un approccio integrato sui diversi canali di vendita. “Questi cambiamenti porteranno inevitabilmente gli operatori del settore a rivedere i modelli di sviluppo dei centri commerciali – aggiunge Boschi –, che saranno idealizzati come importanti “showroom” e punti di customer service degli operatori. La sfida per il futuro sarà quella di continuare a sviluppare strutture sempre più all’avanguardia, capaci di offrire ai visitatori un’esperienza unica all’interno del centro commerciale, pensato non solo come luogo per lo shopping ma anche come centro di aggregazione e di socialità”.

Investimenti soprattutto nel consolidamento delle strutture esistenti

Dato il clima di incertezza che regna sovrano nel nostro paese, è lecito aspettarsi che la maggioranza degli investimenti sarà dirottata sul consolidamento delle strutture già esistenti. È il caso per esempio di McArthurGlen, che punterà ad ampliare i cinque centri già presenti in Italia. “Entro la fine dell’anno a Barberino del Mugello sarà completato un ampliamento di 5mila metri quadrati e un intervento simile sarà effettuato anche nel complesso di Marcianise – illustra Meneghesso –. A Roma, invece, abbiamo da poco inaugurato 7500 metri quadrati in più di superficie di vendita, per un totale di 43 negozi che danno occupazioni a circa 300 persone, in particolare donne, un aspetto non secondario in un periodo come quello attuale”.
Sulla stessa lunghezza d’onda anche Sonae Sierra, che preferisce mantenere un profilo attendista. “Attualmente ci occupiamo della gestione di cinque centri commerciali e continuiamo a valutare la possibilità di operare nuovi progetti – conferma Boschi –, nonché di cogliere nuove opportunità per fornire i nostri servizi di sviluppo, gestione e leasing a parti terze. Tuttavia, siamo consapevoli che le nuove opportunità dovranno essere affrontate tenendo conto del ciclo economico in atto, così come della difficoltà a reperire finanziamenti nella gran parte dei paesi europei”. Nonostante il quadro costellato di luci e ombre, però, all’orizzonte qualche nuova apertura è comunque in dirittura d’arrivo. “Lo spazio per investire c’è, a patto di trovare il coraggio e di avere la capacità di rinnovarsi, superando quella coazione a ripetere che ha portato gli shopping center all’omologazione – conclude Marchetti –. Parma Retail, è un progetto ad alto contenuto di innovazione, con apertura prevista in autunno. Una velatura aperta protegge il cuore del complesso, assicurando al contempo l’abbattimento dei costi di gestione. Al livello zero, si concentra lo shopping, con piccole, medie superfici e un alimentare. Al piano superiore, oltre a una grande food court, si aprirà uno spazio leisure di oltre 10mila metri quadrati, una vera ancora del tempo libero declinata con proposte differenziate per bambini e teenager”.