“La contrazione dei consumi a livello italiano si è fatta sentire in particolare sul saldo delle aperture e chiusure di nuovi esercizi commerciali. Tra le categorie merceologiche il non food ha sofferto maggiormente, in particolare l’abbigliamento. Tutto questo ha avuto effetti anche sul mercato immobiliare dei negozi, dove si registrano canoni di locazione e prezzi di compravendita in ribasso.

“Nei primi sei mesi del 2014 i locali a uso commerciale hanno registrato una contrazione dei prezzi del 3,6% per le soluzioni posizionate in vie di passaggio e del 3,9% per quelle meno frequentate.

“Tengono, praticamente dappertutto, le attività legate al mondo della ristorazione, anche se l’offerta sul mercato non sempre riesce a soddisfare la domanda per carenza di immobili dotati di canna fumaria. Nelle grandi città si segnala in crescita anche la richiesta di spazi medi per l’apertura di supermercati di vicinato”.

A dirlo è l’Ufficio studi di Tecnocasa, nella sua ultima indagine periodica, relativa all’andamento dell’immobiliare commerciale nel semestre gennaio-giugno. Non manca una fotografia dei maggiori nuclei urbani, a partire da Torino, dove sono tornati gli investitori che acquistano piccoli spazi spendendo tra 100 e 140.000 euro. Si confermano però le difficoltà per i locali situati nelle vie non di passaggio.

Sono richiesti immobili da destinare alla ristorazione oltre che all’insediamento di negozi di abbigliamento per importanti griffe di moda e di ottica. Le metrature più richieste sono piccole, di 50-60 mq circa.

Da segnalare anche la nascita di numerosi centri commerciali nella prima cintura di Torino. Un nuovo shopping center è previsto nella zona del Tribunale, nell’area ex Westinghouse. Ad aggiudicarsi il progetto, da 100 milioni di euro, è stata la società Amteco&Maiora, partner di Esselunga. Nella zona è previsto anche un centro congressi da 5000 posti.

Vanno bene le cose a Milano, dove Expo 2015 fa prevedere un aumento dei volumi di vendita per tutte le attività che gravitano nell’area della prossima esposizione universale.  C’è un forte interesse da parte del settore della ristorazione nelle zone più centrali (Quadrilatero, Cordusio, Cairoli e Brera) dove, tra l’altro, si segnala la costante vivacità dei marchi più importanti, soprattutto del fashion. Aumenta anche l’appeal delle vie semicentrali, dove si insediano i flagship di firme nazionali e internazionali della moda.

Secondo una ricerca pubblicata dalla società Reno è sempre più importante, soprattutto su Milano, il ruolo del settore food, che diventa motore per rinnovare la proposta di format e idee all’avanguardia. E ai grandi nomi dell’alimentare si affianca una generazione di giovani imprenditori che si lancia nel business puntando sul casual food (ristorazione necessaria, ma allo stesso tempo gratificante) e sullo street food.

Da segnalare l’aumento di aperture di supermercati di quartiere, appartenenti a importanti catene della Gdo. Gli investitori sono sempre presenti su questo segmento e ricercano opportunità con rendimenti annui lordi intorno all’7-8% (si va dal 6% del centro fino al 9% della periferia). Sempre più spesso entrano nel mirino anche le più importanti arterie commerciali, dove oggi è facile trovare buoni spazi senza dover pagare la “buonuscita”, onere che in passato si sosteneva per posizionarsi in location interessanti.

A Firenze tiene il centro storico, anche qui grazie anche alla riduzione delle buonuscite: una convenienza che avvantaggia le direttrici commerciali che portano verso la parte più antica e ricercata della città.
Fuori dalle porte del centro si nota però una grande sofferenza da parte dei tipici negozi di quartiere, che subiscono la pressione competitiva dei centri commerciali.

Roma: nella capitale i prezzi e i canoni, sono in diminuzione, tranne che per i negozi in vie non di passaggio, che sono rimasti stabili. Nonostante questo le richieste di chi vende o affitta, sono relativamente elevate e ad acquistare sono rimasti solo investitori che cercano un rendimento annuo lordo del 10%.
Anche qui una buona domanda interessa i locali da destinare alle attività della ristorazione, ma l’offerta di queste tipologie è molto bassa. La richiesta si orienta su metrature piccole, di 40-50 metri quadrati.

A Napoli l’offerta appare in aumento. Gli imprenditori che cercano un immobile commerciale prediligono l’affitto, in particolare di tipologie ubicate su vie di passaggio. In notevole difficoltà le attività di vendita di abbigliamento e calzature e, in generale, tutti gli esercizi commerciali situati su vie interne, che restano spesso vuoti e solo raramente riconvertiti.  Tengono, come altrove, le attività legate alla ristorazione.

Diminuiscono sia i prezzi sia i canoni di locazione dei locali commerciali di Palermo. Si ricercano soprattutto negozi in affitto, ma c’è anche una discreta domanda a uso investimento da parte di imprenditori locali che puntano a ottenere almeno un rendimento lordo del 7%. Costoro ricercano soluzioni di 100-150 mq con almeno due punti luce, mentre i grandi marchi in franchising (soprattutto di abbigliamento) si orientano su negozi di circa 120-150 mq con non meno di 3 vetrine. Gli italiani scommettono su zone centrali, mentre gli stranieri si orientano su vie più interne. Attualmente stanno prendendo piede molte attività di somministrazione (bar, gelaterie), soprattutto nelle strade più centrali. I ristoratori più giovani guardano con interesse alle location nei centri commerciali.

Insomma saranno la ristorazione e i supermercati di quartiere a salvare il businesss degli immobili commerciali? Sembra proprio di sì.