Marché immobilier : le commerce de détail confirme son rôle de protagoniste au T1 2026

Après avoir clôturé le 2025 avec des données positives (investissements totaux s’élevant à environ 13 milliards), le marché immobilier confirme ses performances au T1 2026, le commerce de détail constituant la classe d’actifs la plus dynamique.

C’est ce qui ressort de la treizième édition du Real Estate Data Hub, le rapport sur le marché immobilier italien réalisé par le Centro Studi Re/Max Italia et l’Ufficio Studi Ryze, avec la collaboration de l’Ufficio Studi 24Max.

Investissements de 3,8 milliards d’euros en 2025

Au cours de la dernière année, le segment du commerce de détail a enregistré des niveaux records, revenant au centre des stratégies des investisseurs et se positionnant comme la première classe d’actifs en termes de volumes en Italie, avec des investissements s’élevant à 3,8 milliards d’euros (+46% par rapport à l’année précédente). Le début du 2026 confirme l’élan du secteur, avec une croissance également au premier trimestre.

Le marché est surtout tiré par le segment out-of-town (Oot), qui concentre environ les80% du volume total des investissements, témoignant d’un fort intérêt pour les actifs capables de conjuguer zone de chalandise, accessibilité et solidité des flux.

La croissance a été soutenue par une plus grande disponibilité de capitaux d’emprunt et par des opérations de grande envergure. Parmi les opérations les plus importantes figurent deux share deals: l’une concernant Scalo Milano (en janvier 2026, Via Outlets a acquis la totalité du capital social de Locate District, la société propriétaire et exploitante de Scalo Milano Outlet & More) et l’autre concernant le centre commercial Waterfront Mall à Gênes, qui représentent au total 45% du volume total investi dans le secteur du commerce de détail. Le fort intérêt des investisseurs pour les actifs core de grande taille caractérisés par des standards de qualité élevés et un positionnement stratégique se confirme donc.

High street : nouvelles ouvertures, formats expérientiels et essor des flux touristiques

Dans le segment high street, le premier trimestre 2026 confirme l’intérêt pour les emplacements prime, dans une phase marquée par de nouvelles ouvertures, des agrandissements et le réaménagement d’espaces emblématiques, ainsi que par l’arrivée physique d’acteurs nés dans le numérique et le développement de concepts innovants, qui ont concerné toutes les principales villes italiennes. En outre, au cours du 2026, de nombreuses nouvelles ouvertures ont concerné les villes analysées.

Les stratégies des marques font apparaître une double tendance : d’une part, la consolidation du secteur high-performance et lifestyle (sportswear) ainsi que du luxe de créateur ; d’autre part, un pari résolu sur les formats expérientiels qui intègrent un design contemporain à des contextes historiques préexistants.

L’expansion est soutenue par l’augmentation des dépenses des touristes internationaux et tend à s’étendre au-delà des places établies, en suscitant un intérêt croissant également pour des marchés régionaux comme Bologne, même si Milan reste la destination la plus prisée (bénéficiant également des Jeux olympiques d’hiver passés).

Centres commerciaux : secteur mature, montée en gamme et nouvelles ouvertures en préparation

Les centres commerciaux, les retail parks et les grandes surfaces reviennent au centre de l’attention des investisseurs après le redimensionnement post-Covid, avec un intérêt porté sur des actifs dominants et de grande taille, capables de générer des flux de trésorerie stables, des bassins de clientèle solides et des opérations value-add sur des actifs secondaires ou à repositionner.
En Italie, sept nouveaux centres commerciaux sont prévus d’ici 2028, dans un pipeline limité mais stratégique, dont une part importante des projets est liée à des requalifications et des extensions. Le secteur a dépassé 1.000 complexes en activité, dont 16 structures d’excellence, et affiche un taux de vacance compris entre 3% et 8% au cours de la dernière année (signe d’un équilibre atteint entre l’offre et la demande).

Parmi les ouvertures prévues 2026-2028 figurent notamment Galleria Porta Vittoria (Milan) et Milanord (Cinisello Balsamo), ainsi que des projets dans plusieurs villes italiennes. D’un point de vue géographique, le centre de gravité du commerce de détail reste fermement ancré dans le Nord-Ouest, qui continue de représenter la zone la plus dynamique et la mieux structurée ; toutefois, on observe également une expansion des investissements dans les périphéries métropolitaines et les zones urbaines secondaires. Le centre commercial reste le canal privilégié par 68% des enseignes, mais seulement par 28% des consommateurs. La période 2021-2025 a vu progresser les retail parks,, high streets et les commerces de proximité, avec un solde net d’environ 550 ouvertures.

Outlets et retail parks

Le format out of town continue de se caractériser par des KPI solides et des taux de vacance minimes. Le T1 2026, en matière d’opérations et de développement, se dessine comme une période de forte consolidation du parc existant. La stratégie des investisseurs privilégie les interventions de régénération, de repositionnement et d’agrandissement des structures actuelles, au détriment de nouveaux développements de type greenfield comme le démontrent les initiatives récentes lancées par des acteurs actifs sur le territoire : parmi celles-ci figurent l’extension et la consolidation de Sicilia Outlet Village et de Torino Outlet Village ainsi que le projet de transformation de l’ancien Soratte Outlet en nouveau Roma Outlet Village, appelé à devenir une destination retail et loisirs haut de gamme.

Au regard des perspectives, le marché italien et européen du commerce de détail semble de plus en plus orienté vers une sélection qualitative de l’offre et des formats hautement expérientiels. Dans ce contexte, le secteur des outlets évolue, passant d’un canal d’écoulement des invendus à une véritable plateforme retail premium, avec des assortiments plus soignés et des environnements haut de gamme. Les marques, de plus en plus sélectives, privilégient les emplacements disposant de bassins de clientèle solides et les opérateurs capables de développer des partenariats à long terme, tandis que les outlets renforcent leur rôle de point d’entrée pour de nouveaux consommateurs et de lien avec le canal à prix plein. À l’avenir, une professionnalisation et une concentration accrues du secteur sont attendues, soutenues également par la croissance des flux touristiques et par des exigences toujours plus élevées en matière de durabilité et d’expérience.

L’évolution des comportements de consommation, de plus en plus intégrés entre le physique et le numérique, favorise en outre l’entrée de marques natives du numérique dans le canal outlet. Parallèlement, les outlets continueront à se transformer en destinations de loisirs complètes, intégrant le shopping, la restauration et le divertissement, tandis que l’attention portée aux modèles circulaires, y compris les formats de seconde main, se renforcera. Dans l’ensemble, le secteur confirme sa résilience et son bon positionnement, offrant une combinaison efficace de commodité, d’expérience et d’accessibilité.

Stabilisation et compression sélective des actifs core

La nouvelle vague d’ouvertures et de réaménagements agit comme un stimulus supplémentaire pour le marché, compte tenu du maintien des loyers à des niveaux d’excellence et confirmant notamment, pour les places de Milan et de Rome, l’absolue résilience de la valeur immobilière dans les emplacements prime.

S’agissant de l’évolution moyenne des taux de rendement, les indications pour la dernière partie de l’année dernière suggèrent le possible début d’une nouvelle compression sélective, portée par un regain d’intérêt pour des actifs prime résilients, caractérisés par des emplacements établis à forte fréquentation, un mix locatif de qualité et des baux indexés et de longue durée.

Les données relatives aux rendements prime montrent une stabilisation, avec des signes d’une possible compression sélective pour les actifs core. Concernant les loyers prime, on constate la poursuite de la croissance amorcée au cours de l’année précédente, orientée vers une phase de renforcement « sélectif », avec des loyers prime en hausse ou se consolidant davantage aux niveaux les plus élevés. Cela reflète une demande davantage concentrée sur des actifs de qualité (visibilité élevée, accessibilité, performances commerciales élevées), face à une offre limitée d’espaces prime disponibles.

Cet article a été traduit de la version originale italienne avec l’aide de l’intelligence artificielle. En cas de divergence, veuillez vous référer à la version originale italienne.