Mercado inmobiliario: el retail se confirma como protagonista en el Q1 2026

Tras cerrar el 2025 con datos positivos (inversiones totales por aproximadamente 13 mil millones), el mercado inmobiliario confirma sus resultados en el Q1 2026, con el retail como la clase de activo más dinámica.

Así se desprende de la decimotercera edición del Real Estate Data Hub, el informe sobre el mercado inmobiliario italiano, elaborado por el Centro Studi Re/Max Italia y laUfficio Studi Ryze, con la colaboración de laUfficio Studi 24Max.

Inversiones por 3,8 mil millones de euros en el 2025

En el último año, el segmento retail ha registrado niveles récord, volviendo a situarse en el centro de las estrategias de los inversores y posicionándose como la primera clase de activo por volumen en Italia, con inversiones por valor de 3,8 mil millones de euros (+46% con respecto al año anterior). El inicio del 2026 confirma el impulso del sector, también con crecimiento en el primer trimestre.

El mercado está impulsado sobre todo por el segmento out-of-town (Oot), que concentra aproximadamente el80% del volumen total de las inversiones, lo que demuestra el fuerte interés por activos capaces de combinar área de influencia, accesibilidad y solidez de los flujos.

El crecimiento se ha visto respaldado por una mayor disponibilidad de capital de deuda y por operaciones de gran escala. Entre las operaciones de mayor relevancia destacan dos share deal: una relativa a Scalo Milano (en enero 2026, Via Outlets adquirió la totalidad del capital social de Locate District, la sociedad propietaria y operadora de Scalo Milano Outlet & More) y la otra, relativa al centro comercial Waterfront Mall de Génova, que en conjunto representan el 45% del volumen total invertido en el sector retail. Se confirma, por tanto, el fuerte interés de los inversores por activos core de grandes dimensiones, caracterizados por elevados estándares de calidad y un posicionamiento estratégico.

High street: nuevas aperturas, formatos experienciales y el impulso de los flujos turísticos

En el segmento high street, el primer trimestre 2026 confirma el interés por las ubicaciones prime, en una fase caracterizada por nuevas aperturas, ampliaciones y remodelaciones de espacios emblemáticos, además de la entrada física de operadores nacidos en el entorno digital y del desarrollo de conceptos innovadores, que ha afectado a todas las principales ciudades italianas. Además, durante el 2026, numerosas nuevas aperturas se produjeron en las ciudades analizadas.

Las estrategias de las marcas ponen de manifiesto una doble tendencia: por un lado, la consolidación del sector high-performance y lifestyle (sportswear) y del lujo de autor; por otro, una decidida apuesta por los formatos experienciales que integran diseño contemporáneo y contextos históricos preexistentes.

La expansión se ve respaldada por el aumento del gasto de los turistas internacionales y tiende a extenderse más allá de las plazas consolidadas, implicando también con creciente interés a mercados regionales como Bolonia, aunque Milán sigue siendo el destino más ambicionado (beneficiándose también de los pasados Juegos Olímpicos de Invierno).

Centros comerciales: sector maduro, mejoras y nuevas aperturas en cartera

Los centros comerciales, los retail parks y las grandes superficies vuelven a situarse en el centro de la atención de los inversores tras el reajuste posterior a la COVID, con especial atención a activos dominantes y de grandes dimensiones, capaces de generar flujos de caja estables, áreas de influencia sólidas y operaciones de valor añadido sobre activos secundarios o susceptibles de reposicionamiento.
En Italia están previstos siete nuevos centros comerciales hasta 2028, en una cartera contenida pero estratégica, con una proporción relevante de actuaciones vinculadas a rehabilitaciones y ampliaciones. El segmento ha superado los 1.000 complejos activos, con 16 estructuras de excelencia, y registra una tasa de disponibilidad de entre 3% y 8% en el último año (señal del equilibrio alcanzado entre la demanda y la oferta).

Entre las aperturas previstas 2026-2028 se encuentran, entre otras, Galleria Porta Vittoria (Milán) y Milanord (Cinisello Balsamo), además de actuaciones en varias ciudades italianas. Desde el punto de vista geográfico, el baricentro del retail sigue firmemente anclado en el noroeste, que continúa representando el área más dinámica y estructurada; sin embargo, se observa una expansión de las inversiones también en los entornos metropolitanos y en las áreas urbanas secundarias. El centro comercial sigue siendo el canal preferido por el 68% de los retailers, pero solo por el 28% de los consumidores. El periodo 2021-2025 vio crecer los retail parks,, high street y las tiendas de proximidad, con un saldo neto de aproximadamente 550 aperturas.

Outlets y retail parks

El formato out of town sigue caracterizándose por KPI sólidos y tasas de disponibilidad mínimas. El Q1 2026, en términos de operaciones y desarrollo, se perfila como un periodo de fuerte consolidación del stock existente. La estrategia de los inversores prioriza actuaciones de regeneración, reposicionamiento y ampliación de las estructuras actuales, en detrimento de nuevos desarrollos de tipo greenfield como demuestran las recientes iniciativas promovidas por operadores activos en el territorio: entre ellas, la expansión y consolidación de Sicilia Outlet Village y Torino Outlet Village y el proyecto de transformación del antiguo Soratte Outlet en el nuevo Roma Outlet Village, destinado a configurarse como un destino retail y de ocio de categoría premium.

De cara a las perspectivas, el mercado retail italiano y europeo parece orientarse cada vez más hacia una selección cualitativa de la oferta y formatos altamente experienciales. En este contexto, el sector outlet está evolucionando de canal de liquidación de excedentes a auténtica plataforma retail premium, con surtidos más cuidados y entornos de gama alta. Las marcas, cada vez más selectivas, priorizan ubicaciones con áreas de influencia sólidas y operadores capaces de desarrollar alianzas a largo plazo, mientras que los outlets refuerzan su papel como punto de entrada para nuevos consumidores y de relación con el canal full price. De cara al futuro, se prevé una mayor profesionalización y concentración del sector, respaldada también por el crecimiento de los flujos turísticos y por unas expectativas cada vez más elevadas en términos de sostenibilidad y experiencia.

La evolución de los comportamientos de consumo, cada vez más integrados entre lo físico y lo digital, favorece además la entrada de marcas nativas digitales en el canal outlet. Paralelamente, los outlets seguirán transformándose en destinos de ocio completos, integrando compras, restauración y entretenimiento, mientras aumenta la atención hacia modelos circulares, incluidos los formatos de segunda mano. En conjunto, el segmento se confirma como resiliente y bien posicionado, capaz de ofrecer una combinación eficaz de conveniencia, experiencia y accesibilidad.

Estabilización y compresión selectiva en los activos core

La nueva oleada de aperturas y remodelaciones actúa como un estímulo adicional para el mercado, teniendo en cuenta la resistencia de las rentas de alquiler en niveles excelentes y confirmando, en particular, para las plazas de Milán y Roma, la absoluta resiliencia del valor inmobiliario en las ubicaciones prime.

En cuanto a la evolución media de las tasas de rentabilidad, las indicaciones para la última parte del año pasado sugieren un posible inicio de una nueva compresión selectiva, impulsada por un renovado interés por activos prime resilientes, caracterizados por ubicaciones consolidadas con elevada afluencia, una combinación de inquilinos de calidad y contratos de alquiler indexados y a largo plazo.

Los datos sobre las rentabilidades prime muestran una estabilización con señales de posible compresión selectiva para los activos core. En relación con las rentas prime, se observa una continuidad en el crecimiento iniciado durante el año anterior, orientado hacia una fase de fortalecimiento «selectivo», con rentas prime en crecimiento adicional o consolidándose en los niveles más elevados. Esto refleja una demanda más centrada en activos de calidad (elevada visibilidad, accesibilidad y alto rendimiento comercial), frente a una oferta limitada de espacios prime disponibles.

Este artículo fue traducido de la versión original en italiano con la ayuda de inteligencia artificial. En caso de discrepancias, consulte la versión original en italiano.