Marché immobilier italien : un premier semestre record avec 7 milliards d’euros d’investissements

Selon l’analyse de l’équipe de recherche de Dils, le marché immobilier italien a atteint au premier semestre 2026 un volume d’investissements de 7 milliards d’euros, enregistrant le meilleur résultat depuis le début des relevés.

Ce chiffre met en évidence une croissance de 28% par rapport au premier semestre 2025 et de 62% par rapport à la moyenne des dix dernières années, confirmant le solide renforcement de l’activité d’investissement sur le marché national.

Après un début d’année déjà particulièrement positif, le deuxième trimestre a donné une nouvelle impulsion aux volumes de transactions, contribuant à hauteur d’environ 4,3 milliards d’euros et enregistrant une hausse de 56% par rapport aux trois premiers mois de l’année. Une évolution qui témoigne de l’intérêt croissant des investisseurs pour l’immobilier real estate italien et de la capacité du marché à attirer des capitaux.

Le commerce de détail, la classe d’actifs la plus dynamique

Le commerce de détail s’est confirmé comme la classe d’actifs la plus dynamique du premier semestre, attirant environ 2,3 milliards d’euros d’investissements. Le deuxième trimestre a enregistré la meilleure performance trimestrielle jamais observée pour ce secteur, avec des volumes de 1,6 milliards d’euros. Le marché a notamment bénéficié de plusieurs opérations exceptionnelles concernant des actifs trophées : plus de 80% des capitaux investis sont en effet liés à deux opérations significatives de cession de titres portant sur l’immeuble de Via Montenapoleone 8 à Milan et sur un portefeuille paneuropéen de centres commerciaux d’usine présentant une exposition importante au marché italien, comprenant Serravalle Designer Outlet et Castel Romano Designer Outlet. Parallèlement, le segment des centres commerciaux a retrouvé une nouvelle vitalité et, après plusieurs années d’activité plus modérée, suscite de nouveau un vif intérêt de la part des investisseurs. Au cours des douze derniers mois, le secteur a en effet attiré plus de 1 milliard d’euros d’investissements, confirmant l’attrait du secteur.

Accélération de la logistique

Le secteur de la logistique a également connu une forte accélération au deuxième trimestre, avec environ 770 millions d’euros investis, portant les volumes du premier semestre à près de 1,2 milliards d’euros. Il s’agit du meilleur résultat enregistré au cours des quatre dernières années et d’une croissance d’environ 50% par rapport à la même période de 2025.

Cette performance a été principalement soutenue par trois acquisitions significatives de portefeuilles réalisées par des investisseurs institutionnels internationaux, qui ont représenté environ 75% des volumes trimestriels. Parmi celles-ci, une opération d’une ampleur exceptionnelle se distingue : elle constitue la plus grande transaction jamais réalisée en Italie pour un portefeuille d’immeubles logistiques en termes de capitaux investis.

La demande d’espaces logistiques a conservé un rythme particulièrement soutenu au deuxième trimestre également, avec une prise à bail d’environ 730.000 m², portant l’absorption semestrielle à environ 1,6 millions de m², soit le niveau le plus élevé jamais enregistré en Italie pour les six premiers mois de l’année.

Au cours des douze derniers mois, les volumes absorbés ont dépassé 3 millions de m², un niveau jamais atteint auparavant par le marché logistique italien. L’activité s’est principalement concentrée dans les principaux pôles logistiques du nord de l’Italie, la Lombardie et l’Émilie-Romagne représentant environ les deux tiers de l’absorption totale du trimestre.

La contribution des distributeurs a été particulièrement importante, ceux-ci étant à l’origine de trois des quatre transactions de plus grande taille conclues au cours de la période. La demande soutenue d’espaces de qualité a par ailleurs continué à exercer une pression à la hausse sur les loyers prime, qui ont atteint au deuxième trimestre 2026 73 euros/m²/an sur le marché milanais et 72 euros/m²/an sur les marchés de Rome et de Bologne.

1,1 milliards d’euros d’investissements dans l’hôtellerie

Le secteur de l’hôtellerie a attiré environ 1,1 milliards d’euros d’investissements au cours du premier semestre 2026, dont plus de 660 millions concentrés au deuxième trimestre, en hausse de 55% par rapport aux trois premiers mois de l’année. Malgré un ralentissement par rapport à la performance exceptionnelle du premier semestre 2025, le secteur continue d’afficher une dynamique particulièrement solide, avec des volumes supérieurs de 23% à la moyenne des dix dernières années. Si les deux opérations les plus importantes du trimestre ont été réalisées à Rome, c’est Milan qui s’est révélée être le marché le plus actif, attirant environ 40% des capitaux investis au cours de la période. Parallèlement, l’intérêt des investisseurs s’est également étendu aux principales destinations alpines de la Vallée d’Aoste et du Haut-Adige, témoignant de l’attractivité croissante des marchés liés au tourisme haut de gamme.

Bureaux : 84% des investissements entre Milan et Rome

Le secteur des bureaux a totalisé au premier semestre 2026 un volume d’investissements d’environ 880 millions d’euros, en hausse de 13% par rapport aux quelque 780 millions d’euros enregistrés sur la même période de 2025. L’activité du deuxième trimestre s’est concentrée sur des transactions de taille moyenne ou petite sur les marchés de Milan et de Rome, à l’exception de la contribution apportée par la composante bureaux de l’immeuble de Via Montenapoleone 8. Dans l’ensemble, les deux principaux marchés italiens ont concentré 84% des investissements nationaux au cours du semestre, Milan représentant 50% des volumes totaux et Rome 34%.

Le résidentiel parmi les secteurs les plus actifs

Le secteur du résidentiel a continué à consolider son rôle parmi les classes d’actifs les plus dynamiques du marché italien, avec un volume d’investissements d’environ 730 millions d’euros au premier semestre 2026, dont environ 340 millions enregistrés au deuxième trimestre. Il s’agit du meilleur résultat des dix dernières années et d’une croissance de 69% par rapport à la même période de 2025.

L’activité du trimestre a principalement été portée par de nouveaux projets ou par le repositionnement d’actifs existants, confirmant l’intérêt croissant des investisseurs pour des stratégies de valorisation visant à élargir et à améliorer l’offre résidentielle. Dans ce contexte, le segment du logement étudiant se distingue par son dynamisme particulier, avec des volumes proches de 300 millions d’euros, presque triplés par rapport à l’année précédente, reflétant l’intérêt solide des investisseurs pour un marché caractérisé par une demande structurellement élevée et une pénurie persistante de logements dans les principales villes universitaires.

179.654 transactions sur le marché résidentiel de la vente

Au premier trimestre 2026, 179.654 transactions ont été conclues en Italie sur le marché résidentiel de la vente, soit une croissance de 4,4% par rapport à la même période de l’année précédente. Après le pic de 2025 — qui avait constitué le deuxième meilleur résultat de la décennie en nombre de transactions — la croissance semble s’être stabilisée. À l’échelle nationale, les constructions neuves ont représenté 6% des transactions au premier trimestre 2026, en baisse par rapport aux 7,9% enregistrés au quatrième trimestre 2025. Dans les grandes villes, le chiffre reste nettement plus élevé : Milan atteint 11,6%, tandis que Rome atteint 9,5%.

Le contexte financier reste globalement favorable, bien que marqué par un climat d’incertitude dû aux tensions internationales. Au premier trimestre 2026, les taux moyens des prêts immobiliers se sont établis à 3,57%, en hausse de 6 points de base par rapport au trimestre précédent. La part des achats financés par un prêt atteint 47,8% à l’échelle nationale, conformément à la croissance observée au cours des trois premiers trimestres de 2025.

En ce qui concerne les locations résidentielles, la situation nationale reste stable, avec des dynamiques différenciées entre les principaux centres urbains. Par rapport au premier trimestre 2025, les contrats standards (4+4) enregistrent une légère hausse à Rome (+1,2%) et une nouvelle baisse à Milan (-13,2%). En ce qui concerne également le volume total des loyers, les deux villes affichent des évolutions opposées : Rome enregistre une croissance de 8,8%, tandis que Milan affiche une baisse de 6,2%. La même tendance se confirme pour les contrats temporaires, dont le nombre augmente de 6% à Rome et diminue de 4,9% à Milan. Les contrats à loyer modéré, tant dans leur formule de longue durée que dans leur formule temporaire, se diffusent en revanche de plus en plus rapidement, notamment à Milan.

Des opérations importantes dans le secteur des data centers

Les secteurs Alternative et Mixed ont confirmé leur contribution significative à l’activité d’investissement au deuxième trimestre également, avec des volumes d’environ 410 millions d’euros, portant le total semestriel à près de 890 millions d’euros. La performance a été soutenue par plusieurs opérations importantes conclues dans le secteur des data centers, qui continue de bénéficier d’un vif intérêt de la part des investisseurs, ainsi que dans le segment des loisirs, où se distingue l’acquisition de l’Unipol Forum d’Assago.

Diversification des investisseurs

Le résultat record enregistré au premier semestre de l’année confirme le renforcement du marché immobilier italien et sa capacité croissante à attirer des capitaux nationaux et internationaux. Dans un contexte mondial toujours marqué par des facteurs d’incertitude, l’Italie se distingue par la consolidation de ses fondamentaux de marché et par un profil compétitif dans le paysage européen. Cette dynamique rapproche le pays des autres grands marchés d’Europe du Sud, tels que l’Espagne, le Portugal et la Grèce, qui bénéficient d’une attention croissante de la part de la communauté des investisseurs internationaux.

Un élément distinctif de la phase actuelle du marché réside dans l’large diversification de la base d’investisseurs. Aux côtés des opérateurs institutionnels core, orientés vers des stratégies à long terme, et des investisseurs value-add et opportunistes, qui se concentrent sur des projets de développement et de valorisation, on observe une présence croissante de capitaux privés liés à de grands family offices. La complémentarité de ces différents types d’investisseurs contribue à accroître le dynamisme du marché et à soutenir l’évolution de nouveaux domaines d’investissement.

Cet article a été traduit de la version originale italienne avec l’aide de l’intelligence artificielle. En cas de divergence, veuillez vous référer à la version originale italienne.