Mercado inmobiliario italiano: primer semestre récord con 7 miles de millones de euros de inversiones

Según el análisis del equipo de research de Dils, el mercado inmobiliario italiano alcanzó en el primer semestre de 2026 un volumen de inversiones de 7 miles de millones de euros, lo que supone el mejor resultado desde el inicio de los registros.

El dato pone de manifiesto un crecimiento del 28% respecto al primer semestre de 2025 y del 62% respecto a la media de los últimos diez años, confirmando el sólido fortalecimiento de la actividad inversora en el mercado nacional.

Tras un inicio de año ya especialmente positivo, el segundo trimestre imprimió una nueva aceleración a los volúmenes negociados, contribuyendo con aproximadamente 4,3 miles de millones de euros y registrando un incremento del 56% respecto a los tres primeros meses del año. Una evolución que demuestra el creciente interés de los inversores por el sector inmobiliario italiano y la capacidad del mercado para atraer capitales.

El retail, el activo más dinámico

El retail se confirmó como la clase de activo más dinámica del primer semestre, atrayendo inversiones por aproximadamente 2,3 miles de millones de euros. El segundo trimestre registró la mejor evolución trimestral jamás observada para el sector, con volúmenes de 1,6 miles de millones de euros. El mercado se benefició especialmente de algunas operaciones extraordinarias relativas a activos trophy: más del 80% de los capitales invertidos correspondió a dos importantes operaciones de compraventa de participaciones relativas al inmueble de Via Montenapoleone 8 en Milán y a una cartera paneuropea de outlets con una exposición significativa al mercado italiano, que incluía Serravalle Designer Outlet y Castel Romano Designer Outlet. Paralelamente, se observó una renovada actividad en el segmento de los centros comerciales , que, tras años de actividad más contenida, ha vuelto a suscitar un fuerte interés por parte de los inversores. En los últimos doce meses, el sector ha atraído más de 1 miles de millones de euros de inversiones, confirmando el atractivo del sector.

Aceleración de la logística

El sector de la logística también experimentó una fuerte aceleración en el segundo trimestre, con aproximadamente 770 millones de euros invertidos, lo que elevó los volúmenes del primer semestre hasta rozar los 1,2 miles de millones de euros. Se trata del mejor resultado registrado en los últimos cuatro años y de un crecimiento aproximado del 50% respecto al mismo periodo de 2025.

La evolución estuvo impulsada principalmente por tres importantes adquisiciones de carteras por parte de inversores institucionales internacionales, que representaron aproximadamente el 75% de los volúmenes trimestrales. Entre ellas destaca una operación de magnitud excepcional, que constituye la mayor transacción jamás cerrada en Italia para una cartera de inmuebles logísticos en términos de capital invertido.

La demanda de espacios logísticos mantuvo un ritmo especialmente sólido también en el segundo trimestre, con una absorción de aproximadamente 730.000 m², que elevó la absorción semestral a unos 1,6 millones de m², el nivel más alto jamás registrado en Italia durante los primeros seis meses del año.

En los últimos doce meses, los volúmenes absorbidos superaron los 3 millones de m², un nivel nunca alcanzado anteriormente por el mercado logístico italiano. La actividad se concentró principalmente en los grandes hubs logísticos del norte de Italia, con Lombardía y Emilia-Romaña representando aproximadamente dos tercios de la absorción total del trimestre.

La contribución de los retailers fue especialmente relevante, al protagonizar tres de las cuatro operaciones de mayor tamaño cerradas durante el periodo. La sólida demanda de espacios de calidad continuó ejerciendo presión al alza sobre las rentas prime, que en el segundo trimestre de 2026 alcanzaron 73 euros/m²/año en el mercado de Milán y 72 euros/m²/año en los mercados de Roma y Bolonia.

1,1 miles de millones de inversiones en el sector hospitality

El sector hospitality atrajo aproximadamente 1,1 miles de millones de euros de inversiones durante el primer semestre de 2026, de los cuales más de 660 millones se concentraron en el segundo trimestre, con un crecimiento del 55% respecto a los tres primeros meses del año. Aunque registró una desaceleración respecto a la excepcional evolución del primer semestre 2025, el sector continúa mostrando una dinámica especialmente sólida, con volúmenes superiores en un 23% a la media de los últimos diez años. Si las dos operaciones de mayor valor del trimestre se realizaron en Roma, Milán demostró ser el mercado más activo, atrayendo aproximadamente el 40% de los capitales invertidos durante el periodo. Paralelamente, el interés de los inversores también se extendió a los principales destinos alpinos del Valle de Aosta y el Alto Adigio, como muestra del creciente atractivo de los mercados vinculados al turismo de alta gama.

Oficinas: el 84% de las inversiones entre Milán y Roma

El sector de oficinas sumó en el primer semestre de 2026 un volumen de inversiones de aproximadamente 880 millones de euros, con un crecimiento del 13% respecto a los aproximadamente 780 millones de euros registrados en el mismo periodo de 2025. La actividad del segundo trimestre se concentró en transacciones de tamaño mediano y pequeño en los mercados de Milán y Roma, a excepción de la contribución aportada por el componente de oficinas del inmueble de Via Montenapoleone 8. En conjunto, los dos principales mercados italianos concentraron el 84% de las inversiones nacionales durante el semestre, con Milán representando el 50% de los volúmenes totales y Roma el 34%.

El living, entre los sectores más activos

El sector living continuó consolidando su papel entre las clases de activos más dinámicas del mercado italiano, con un volumen de inversiones de aproximadamente 730 millones de euros en el primer semestre de 2026, de los cuales unos 340 millones se registraron en el segundo trimestre. Se trata del mejor resultado de los últimos diez años y de un crecimiento del 69% respecto al mismo periodo de 2025.

La actividad del trimestre estuvo impulsada principalmente por nuevos desarrollos o por el reposicionamiento de activos existentes, confirmando el creciente interés de los inversores por estrategias de puesta en valor destinadas a ampliar y mejorar la oferta residencial. En este contexto, el segmento de alojamiento para estudiantes destaca por su especial dinamismo, con volúmenes próximos a 300 millones de euros, casi triplicados respecto al año anterior, lo que refleja el sólido interés de los inversores por un mercado caracterizado por una demanda estructuralmente elevada y una persistente escasez de plazas en las principales ciudades universitarias.

179.654 transacciones en el mercado residencial de compraventa

En el primer trimestre de 2026, en Italia se cerraron 179.654 transacciones en el mercado residencial de compraventa, con un crecimiento del 4,4% respecto al mismo periodo del año anterior. Tras el pico de 2025, que había marcado el segundo mejor resultado de la década por número de transacciones, el crecimiento parece haberse estabilizado. A escala nacional, las nuevas construcciones representaron el 6% de las operaciones en el primer trimestre 2026, por debajo del 7,9% registrado en el cuarto trimestre de 2025. En las grandes ciudades, el dato sigue siendo significativamente más alto: Milán se sitúa en el 11,6%, mientras que Roma alcanza el 9,5%.

El contexto financiero sigue siendo globalmente favorable, aunque en un clima de incertidumbre debido a las tensiones internacionales. En el primer trimestre de 2026, los tipos medios de las hipotecas se situaron en el 3,57%, lo que supone un aumento de 6 puntos básicos respecto al trimestre anterior. La proporción de compras con hipoteca aumenta hasta el 47,8% a escala nacional, en línea con el crecimiento observado en los tres primeros trimestres de 2025.

En cuanto al alquiler residencial, el panorama nacional se mantiene estable, con dinámicas diferenciadas entre los principales centros urbanos. Respecto al primer trimestre de 2025, los contratos estándar (4+4) registran un ligero aumento en Roma (+1,2%) y un nuevo descenso en Milán (-13,2%). También en lo que respecta al volumen total de las rentas, las dos ciudades muestran una evolución opuesta: Roma registra un crecimiento del 8,8%, mientras que Milán anota una reducción del 6,2%. La misma tendencia se confirma en el segmento de los contratos temporales, cuyo número crece un 6% en Roma y registra un descenso del 4,9% en Milán. En cambio, los contratos bonificados, tanto en su modalidad de larga duración como en la temporal, se extienden cada vez con mayor rapidez, especialmente en Milán.

Operaciones importantes en el sector de los centros de datos

Los sectores Alternative y Mixed confirmaron su importante contribución a la actividad inversora también en el segundo trimestre, con volúmenes de aproximadamente 410 millones de euros, que elevan el total semestral hasta rozar los 890 millones de euros. La evolución estuvo respaldada por algunas operaciones importantes cerradas en el sector de los centros de datos, que continúa beneficiándose de un fuerte interés por parte de los inversores, así como en el segmento leisure, donde destaca la adquisición del Unipol Forum de Assago.

Diversificación de los inversores

El resultado récord registrado en el primer semestre del año confirma el fortalecimiento del mercado inmobiliario italiano y su creciente capacidad para atraer capitales nacionales e internacionales. En un contexto global que continúa caracterizándose por elementos de incertidumbre, Italia destaca por la consolidación de sus fundamentos de mercado y por un perfil competitivo en el panorama europeo. Esta dinámica sitúa al país junto a los otros grandes mercados del sur de Europa, como España, Portugal y Grecia, que se están beneficiando de una creciente atención por parte de la comunidad inversora internacional.

Un elemento distintivo de la actual fase del mercado es la amplia diversificación de la base inversora. Junto a los operadores institucionales core, orientados a estrategias a largo plazo, y a los inversores value-add y oportunistas, centrados en iniciativas de desarrollo y puesta en valor, se observa una creciente presencia de capitales privados vinculados a grandes family offices. La complementariedad de estos distintos tipos de inversores contribuye a aumentar el dinamismo del mercado y a impulsar la evolución de nuevos ámbitos de inversión.

Este artículo fue traducido de la versión original en italiano con la ayuda de inteligencia artificial. En caso de discrepancias, consulte la versión original en italiano.