Savills: investimenti retail in crescita e brand statunitensi protagonisti in Europa

Secondo alcune recenti analisi di Savills, il mercato retail europeo sta attraversando una fase di forte ripresa, sostenuta da un deciso aumento degli investimenti e da una crescente attività di espansione internazionale, in particolare da parte dei brand statunitensi.

Volumi di investimento superiori a 24,6 miliardi di euro

Nei primi nove mesi del 2025, i volumi di investimento retail in Europa hanno superato i 24,6 miliardi di euro, registrando un incremento del 16% rispetto allo stesso periodo del 2024 e attestandosi al 3% sopra la media degli ultimi cinque anni. Questa rinnovata vitalità si riflette in quasi tutti i principali mercati europei, con crescite significative in Belgio (+241%), Paesi Bassi (+180%), Danimarca (+135%), Portogallo (+128%) e Finlandia (+114%). In Italia, i volumi di investimenti hanno registrato una crescita del 53% e il retail è risultato essere la prima asset class.

Il rinnovato interesse degli investitori si riflette anche nell’intensificarsi delle strategie di espansione internazionale dei brand. Nel 2025, infatti, l’attività retail cross-border nelle principali città europee ha registrato una crescita significativa, trainata in particolare dai marchi statunitensi, sempre più protagonisti nel panorama commerciale del continente.

I retailer Usa investono in Europa

Pur continuando la leadership dei brand europei – pari al 56% delle nuove aperture – i retailer americani, in particolare nei segmenti food & beverage e fashion, rappresentano oggi la principale componente degli ingressi internazionali, con il 25% delle nuove aperture nel continente, in crescita rispetto al 14% del 2024.

Questa accelerazione è sostenuta da una combinazione di fattori macroeconomici e geopolitici. Le tensioni commerciali e il rallentamento della fiducia dei consumatori sul mercato interno statunitense hanno spinto molte aziende americane ad accelerare le proprie strategie di sviluppo in Europa. Inoltre, il nuovo accordo commerciale Ue-Usa siglato a luglio 2025 ha contribuito a rafforzare il sentiment positivo, aprendo la strada a ulteriori investimenti nel 2026.

“Il ritorno di capitali sul retail europeo non è un fenomeno episodico, ma il risultato di fondamentali solidi: una maggiore selettività da parte degli investitori, performance operative robuste e dinamiche occupier in miglioramento, insieme a un differenziale di pricing oggi più chiaro rispetto ad altre asset class – commenta Marco Montosi, head of investment di Savills. La combinazione di un profilo rischio-rendimento competitivo e di una domanda in espansione sta riportando il settore al centro delle strategie istituzionali, soprattutto nei mercati capaci di offrire crescita reale dei canoni e un equilibrio più definito tra rischio e valore”.

A livello intraeuropeo, Francia, Italia e Spagna continuano a guidare l’attività cross-border, confermando la centralità del comparto moda in questi mercati. Parallelamente, i brand nordamericani stanno ampliando la propria presenza nel continente. I retailer canadesi – tradizionalmente focalizzati sul mercato statunitense – stanno ora puntando sulle città europee, rappresentando il 4% dei nuovi ingressi internazionali. Tra i casi più significativi, marchi lifestyle come Arc’teryx e Lululemon hanno inaugurato punti vendita a Milano nel 2025, attratti dal connubio tra fashion e bacino di consumatori ad alto potere d’acquisto.

I brand cinesi guardano a Berlino, Amsterdam e Zurigo

Anche i brand cinesi stanno rivedendo le proprie strategie europee, rappresentando il 6% dei nuovi ingressi internazionali, in lieve flessione rispetto al 7% del 2024. In precedenza concentrati su Londra e Parigi, stanno ora espandendo la propria presenza a Berlino, Amsterdam e Zurigo. Solo nel 2025, Pop Mart, Miniso e Byd hanno avviato le proprie attività in queste città, con il segmento Toys & Hobby che si conferma tra i più dinamici dell’export cinese.

“L’evoluzione del settore retail continua a registrare una forte dinamicità. I brand, siano essi new comers o già consolidati, mostrano un interesse costante verso lo sviluppo fisico, che oggi assume un ruolo pienamente strategico – aggiunge Francesca Cattagni, head of retail agency di Savills –. Le aperture non seguono più una logica frammentata, ma si inseriscono in piani di espansione strategici e attentamente pianificati sulla base dei differenti territori e profili di consumatori. La solidità della domanda nelle principali città italiane, unita alla crescente ricerca di format retail distintivi ed esperienziali, mantiene elevata l’attenzione sul mercato e alimenta la competizione per l’individuazione delle migliori location”.