Presentato a Milano il Rapporto 2025 di Scenari Immobiliari e SFRE: 2,4 miliardi investiti negli ultimi 15 mesi e ritorni previsti sul nostro Paese fino a 400 miliardi in 25 anni.
La logistica si conferma protagonista assoluta del mercato immobiliare italiano ed europeo. È quanto emerge dal Rapporto 2025 sul mercato immobiliare della logistica, presentato a Milano da Scenari Immobiliari, in collaborazione con SFRE, società specializzata in Project & Construction Management per il comparto logistico e light-industrial.
Investimenti in crescita e centralità strategica del mercato immobiliare logistico
Negli ultimi 15 mesi, il settore logistico italiano ha attratto oltre 2,4 miliardi di euro di investimenti, consolidando il proprio ruolo di asset strategico nel real estate. Secondo le stime, la logistica potrà generare ricadute economiche per quasi 400 miliardi di euro sul sistema Paese nell’arco dei prossimi 25 anni.
Nel solo 2024, il comparto ha registrato 1,75 miliardi di euro di investimenti, pari al 17,5% del totale real estate, con un incremento del 2,9% su base annua. Nei primi mesi del 2025, la crescita si è ulteriormente rafforzata, attraendo investimenti per ben 650 milioni di euro, risultando in crescita del 25 per cento rispetto a quanto rilevato negli ultimi tre mesi dello scorso anno.
Logistica: l’Europa accelera, l’Italia conferma la solidità
Il mercato europeo mostra una dinamica di espansione robusta: gli investimenti nel settore logistico hanno superato i 41 miliardi di euro nel 2024, in aumento del 25% rispetto all’anno precedente. Regno Unito (13,5 miliardi) e Germania (7 miliardi) restano i mercati guida, seguiti da Francia, Olanda e Polonia.
Nel contesto italiano, la crescita degli investimenti nel comparto logistico è stata trainata, inizialmente, dal comparto light industrial e, successivamente dalla “logistica pura” che, ancora una volta, confermano il loro ruolo attrattivo nei confronti degli investitori specializzati, beneficiato di operazioni su portafogli immobiliari paneuropei e di formule contrattuali come sale & leaseback. In crescita anche l’interesse verso asset produttivi leggeri, coerentemente con una logistica sempre più personalizzata e orientata all’e-commerce e al freddo alimentare., in grado di adattarsi alle continue evoluzioni di un settore moderno, flessibile e sostenibile.
Canoni in crescita nei poli strategici in Europa, rendimento stabile in Italia
I canoni di locazione relativi agli immobili logistici prime sono aumentati in media del 2 per cento a livello continentale. In Germania questi affitti hanno fatto segnare un incremento medio del 5 per cento, nel Regno sono aumentati di circa il 6 per cento. I rendimenti prime netti si collocano, mediamente, tra il 4,2 per cento della Germania e il 7,4 per cento della Romania, con Olanda e Francia tra i Paesi, dove si è assistito nel corso del 2024 a una lieve espansione dei tassi.
Il rendimento netto prime in Italia si è stabilizzato intorno al 5,5%, grazie al repricing avviato negli ultimi due anni e ai primi segnali di compressione osservati a fine 2024. I canoni di locazione prime mostrano una tenuta elevata: Roma ha toccato quota 74 €/mq/anno, Milano ha superato i 75 €/mq/anno, seguita da Bologna (oltre 65 €/mq/anno), Verona, Torino e Piacenza (tra 55 e 60 €/mq/anno). Sotto osservazione anche Ancona e Bari, con valori superiori ai 40 €/mq/anno.
Rigenerazione e sostenibilità: la logistica come leva di sviluppo in Italia
Secondo Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, «Il settore logistico è oggi al centro di due forze opposte: l’alta volatilità di mercato e i segnali di stabilizzazione. La spinta generata dalla transizione digitale – con intelligenza artificiale, automazione e visibilità in tempo reale – è ormai imprescindibile per la competitività. A ciò si aggiungono le normative europee che spingono verso una maggiore sostenibilità ambientale e sociale, collocando la logistica al centro dei futuri processi di rigenerazione urbana e industriale nel nostro Paese».
Il patrimonio immobiliare e l’impatto territoriale
Nel 2024 il fatturato del comparto logistico-industriale italiano ha toccato i 5,55 miliardi di euro, +2,8% su base annua. Le previsioni per il 2025 indicano una crescita ulteriore del 3%. Il patrimonio complessivo ha raggiunto i 50 milioni di mq, grazie al completamento di oltre 50 progetti di sviluppo, per un totale di 1,3 milioni di mq di nuova superficie.
Negli ultimi 15 anni, lo sviluppo logistico ha comportato un consumo di suolo limitato a 21,5 kmq, (3/4 nelle Regioni del nord) e portato alla realizzazione di quasi 13 milioni di mq di nuove strutture localizzate in ambiti esterni al tessuto urbanizzato e produttivo del Paese (meno del 30% dell’intera superficie logistica). Una scelta che evidenzia il potenziale rigenerativo del settore, capace di trasformare aree marginali in snodi vitali per economia e comunità.