Le prospettive del settore
«I fondi italiani, generalmente piccoli, non sono mai stati molto propensi al settore commerciale preferendo investimenti che non presupponessero grossi interventi di asset management e di gestione quindi investimenti sicuri a enti pubblici o grosse multinazionali che garantissero contratti lunghi e flussi di canone stabile – conclude Davide Dalmiglio – Sono ottimista però a medio termine: sicuramente assisteremo a un aumento di capitali domestici che si rivolgeranno verso il settore retail ma per far questo ci saranno dei passaggi dolorosi e inevitabili che richiederanno un forte riaggiustamento dei prezzi, e quindi dei valori immobiliari, e soprattutto una maggior propensione delle banche a finanziare le acquisizioni.
Se ciò avverrà, i fondi italiani guarderanno con maggior interesse il settore, ne comprenderanno le dinamiche e il fatto che l’investimento retail porta dei grossi ritorni e sicuramente i capitali italiani verranno sempre più canalizzati verso il comparto commerciale. Dato che abbiamo raggiunto la punta più bassa della curva questo è anche un momento molto interessante per ricominciare a investire in Italia a valori differiti. Alcuni grossi investitori internazionali questa cosa l’hanno capita e si sono riaffacciati all’Italia». Ma la crisi non ha prodotto solo effetti negativi. Per alcuni aspetti il settore dei centri commerciali era obsoleto.
«La crisi ha forse accelerato un processo necessario, cambiando le priorità – evidenzia Roberto Marchetti, direttore generale di Mall System – La sostenibilità è al primo posto, ma altrettanto importante è il rinnovamento dell’offerta (servizi, merceologie, brand), il “reclutamento” di nuove fasce di consumatori anche tramite la creazione di format alternativi in location alternative. Gli esempi sono molteplici. Nel nostro portafoglio posso citare la riqualificazione di un edificio di grande valore storico - una vecchia centrale Enel di Savona – che è stato riconvertito in centro multifunzionale, completo di una piccola galleria di negozi. O ancora, il raddoppio della shopping gallery nell’ospedale di Niguarda, a Milano. La prima fase (una galleria con 14 negozi nel blocco sud) è stata inaugurata nel novembre 2010: si è trattato di un progetto pilota di grande successo, che apre la strada a un nuovo modo di concepire lo shopping in location urbane e complessi polifunzionali. Il nostro campo è quello della commercializzazione ma è ovvio che l’ottimizzazione deve passare da tutta la filiera del centro commerciale.
Già in fase di sviluppo saranno privilegiati progetti e operatori capaci di fornire soluzioni avanzate per il contenimento dei costi e dell’impatto ambientale, per i servizi al cliente e al territorio, per la viabilità e l’appetibilità dell’offerta. Due degli undici progetti che stiamo commercializzando - PR Parma Retail e Settimo Cielo alle porte di Torino - propongono una struttura aperta, che sfrutta soluzioni architettoniche innovative per abbattere i costi di gestione del vecchio mall climatizzato. La galleria sarà comunque una piazza coperta, vivibile in tutte le stagioni, ma il vantaggio sarà trasversale: meno immissioni ambientali e oneri contenuti per i tenant. Settimo e Parma saranno all’avanguardia anche nel mix, grazie all’integrazione del retail classico con servizi per il leisure e il tempo libero. L’obiettivo inoltre è quello di valorizzare il commercio locale, per combinare la conoscenza del territorio dei piccoli operatori alla capacità attrattiva dei brand internazionali».
