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Aggiornato al: 21 Ottobre 2017 16:00
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Il real estate italiano gode di buona salute

Il 2016 è stato un anno particolarmente vivace, in particolare per il settore dei centri commerciali, con oltre 300.000 mq di progetti completati, rispetto ai 21.000 mq del 2015. Gli sviluppi realizzati, hanno confermato la tendenza a costruire centri commerciali sempre più grandi e rivolti a bacini d’utenza regionali. In linea generale la fiducia dei consumatori è tornata a crescere nell’ultima parte dell’anno, dopo aver subito qualche rallentamento dovuto all’incertezza economica generata dall’andamento del mercato dei capitali nella prima metà dell’anno. Nonostante tutto, il 2016 è stato un anno di crescita positiva.

MAPIC ITALY: AL VIA LA SECONDA EDIZIONE


L’edizione 2017 dell’evento dedicato al mercato immobiliare commerciale italiano, che si svolgerà il 16 e il 17 maggio al Superstudio Più di Milano si appresta a replicare il successo ottenuto lo scorso anno con la totalità della zona espositiva già riservata, la partecipazione di nuove e importanti realtà appartenenti al settore immobiliare commerciale e di numerosi nuovi retailer alcuni dei quali non ancora presenti in Italia. Il programma di conferenze di Mapic Italy si svilupperà in due importanti giornate: una prima giornata dedicata alla tematica del Food & Beverage ed una seconda dedicata ad un approfondimento sul mercato immobiliare commerciale italiano, sui progetti di sviluppo più interessanti e sullo sviluppo dei brand italiani ed internazionali. Come noto, la seconda edizione dell’evento aprirà ai visitatori con una grande novità: si tratta del primo Food & Beverage Retail Summit, con un’area espositiva e un programma di conferenze ed eventi dedicati ai retailer italiani del settore F&B più dinamici e ricercati sul mercato. Il summit occuperà l’intero programma della prima giornata di Mapic Italy e sarà diviso in due sessioni di conferenze e due sessioni di presentazione di concepts, per agevolare le opportunità di business tra i retailers del settore F&B ed i players del mercato immobiliare commerciale.

GLI INVESTIMENTI NEL SETTORE RETAIL


Anche gli investimenti immobiliari nel settore retail nel 2016 hanno confermato il trend positivo: con oltre un miliardo investito nell’ultimo trimestre dell’anno, il totale investimenti retail è tornato a quota 2,6 miliardi di Euro, una crescita di oltre l’80% rispetto al 2015, il 28% del totale investimenti immobiliari in Italia. «Due operazioni in particolare hanno contribuito al risultato – spiega Alessandro Mazzanti, amministratore delegato di Cbre Italia - con oltre 500 milioni di valore: la cessione di un portafoglio high street (12 asset) e l’acquisizione di due outlet, Vicolungo (Novara) e Castelguelfo (Bologna) come parte di un portafoglio retail paneuropeo da parte di una JV tra Neinver e TH Real Estate. Il settore degli outlet, generalmente riservato agli specialisti, oggi sta assumendo un’importanza crescente anche tra gli investitori istituzionali attratti da ritorni interessanti e da un format che offre delle buone performance anche in momenti di crisi del mercato. L’altro settore retail su cui si concentrano gli interessi degli investitori è l’high street».

ITALIA IN FORTE CRESCITA MA INVESTITORI PiU' CONSERVATIVI


Il mercato retail italiano presenta alcune peculiarità rispetto ad altri paesi europei che lo rendono particolarmente interessante ma anche un po’ più challenging e per questo adatto agli investitori più coraggiosi. «È senz’altro un mercato in crescita, – puntualizza Mario Pellò, Head of investment Th Real Estate Italia – per cui si prevede nei prossimi anni un incremento dei canoni di locazione; inoltre, le caratteristiche del Paese che rendono più complessa l’attività economica (ad esempio l’incertezza politica o il peso della burocrazia) si traducono anche in vantaggio competitivo in termini di prezzo di acquisto degli asset e di rendimenti più elevati». In questo contesto un aspetto rilevante è il divario, sempre più marcato, fra le valutazioni degli asset prime e quelle dei secondary, questi ultimi decisamente meno interessanti per gli investitori, mediamente più conservativi che in passato, che cercano asset che possano garantire performance positive stabili nel tempo.

UN MERCATO FORTEMENTE POLARIZZATO


Il mercato italiano risulta attualmente fortemente polarizzato sia in termini di settori che all’interno dei settori rispetto alle tecnologie: «Nel mondo retail - spiega Davide Dalmiglio, Head of Capital markets di JLL Italia – ha mostrato infatti un’evoluzione in termini di dimensionamento complessivo e di maturità includendo dinamiche sempre più diversificate al pari di realtà più liquide: molti deals sono stati di tipo value add e opportunistico a testimonianza del fatto che, in mancanza di prodotto core, l’interesse si è spostato su asset con potenziale upside». Si tratta di un ulteriore segnale di fiducia e di riconoscimento del valore aggiunto prospettico esistente sul mercato italiano.
«Il forte interesse da parte di investitori istituzionali – prosegue Dalmiglio - per prodotti core Uffici e High Street nelle location principali ha contribuito a rendere il 2016 un anno record per gli asset class direzionale e retail che, rispettivamente con €3,7 e €2,8 miliardi, hanno riportato il miglior risultato degli ultimi 10 anni».


LA RIQUALIFICAZIONE URBANA E LE ALTRE LEVE DI BUSINESS


«Tra le dinamiche del mercato italiano più rilevanti, - puntualizza Andrea Ometto, Asset and Finance Manager in Italia per Sonae Sierra - va inoltre ricordata la maggiore sensibilità da parte delle amministrazioni locali per la riqualificazione delle aree urbane e degli edifici dismessi presenti nel tessuto urbano consolidato: un’opportunità per rivitalizzare gli spazi urbani e le aree abbandonate mediante progetti di riutilizzo misto che integrano diverse funzioni (residenziale, uffici, negozi, servizi)». Un importante esempio di questa tendenza in Italia è il progetto di riconversione della Fiera di Milano nel progetto Citylife sviluppato dal Gruppo Generali, che integra uffici, residenze, retail e servizi, integrati con la città e il sistema dei trasporti di Milano. «Per quanto riguarda i centri commerciali, - continua Ometto - a livello di vendite e numero di visitatori, le performances dell’ultimo anno sono in linea con quelle del 2015, anche se i dati delle vendite del CNCC dell’ultimo trimestre 2016 sono in leggera perdita rispetto al 2015 (-1,4%, esclusi despecializzati) e sono emerse delle nuove tendenze che porteranno ad una nuova configurazione di queste strutture. Ad esempio, la crescita delle superfici dedicate alla ristorazione all’interno dei mall, il ridimensionamento della parte grocery (ipermercato), che talvolta non rappresenta più la “locomotiva” del centro ma è diventata una delle ancore insieme alle altre offerte dal centro commerciale».

L’EUROPA PREDILIGE I PARCHI COMMERCIALI


Gli altri paesi europei stanno vivendo da anni una fase di sviluppo sostenuto con una significativa evoluzione qualitativa sia funzionale (progetti ambientalmente molto sostenibili – dimostrato dal sempre più frequente ricorso a certificazioni) sia commerciale (ovvero pensati per un’epoca in cui l’e-commerce avrà cambiato lo stile di vita dei visitatori).
«Questo avviene con modalità molto diverse – sottolinea Corrado Vismara, amministratore delegato Larry Smith Italia - da paese a paese. In Francia i parchi commerciali sono diventati luoghi pubblici meglio strutturati ed alternativi ai centri commerciali. In tutta Europa hanno grande successo i centri che si integrano e sono sinergici al tessuto storico urbano (vedi i recenti Award e Commendation Icsc Europe 2017 come Promenade Sainte Catherine a Bordeaux). In Italia il deficit della cultura urbanistica nel comprendere le potenzialità ed i benefici resi alla comunità dai centri commerciali è ancora marcato ed è difficile pianificare iniziative integrate di grande respiro».

IL 2017 INIZIA CON IL PIEDE GIUSTO


Nel primo trimestre 2017 sono stati investiti poco più di 1,9 miliardi di Euro nel mercato immobiliare italiano, una crescita del 12% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Questi alcuni dati che emergono dalla ricerca di CBRE sull’andamento degli investimenti nel mercato real estate nel primo trimestre 2017. Il capitale straniero è ancora protagonista, rappresentando il 67% degli investimenti totali del primo trimestre dell’anno, con 1,3 miliardi di Euro investiti, in linea con i volumi dei primi tre mesi del 2016. In crescita la quota di capitale domestico con quasi 600 milioni di capitale investito nel mercato immobiliare italiano (+21% rispetto al Q1 2016). Per quanto riguarda i settori, gli uffici registrano ancora la maggior quota di investimenti, con circa 940 milioni di Euro nel Q1 2017 (+12% rispetto al Q1 2016), da segnalare l’acquisizione di un portafoglio uffici per un totale di circa 300 milioni da parte di un player francese (Ardian RE). Segue il settore Retail che ha raggiunto quota 445 milioni di Euro, in leggera contrazione (-12% rispetto lo stesso periodo dello scorso anno). La vera sorpresa del trimestre arriva dal settore della logistica che con oltre 100 milioni di Euro ha triplicato il volume investito. Questo risultato è dovuto in particolare alla vendita di un portafoglio composto da 6 immobili logistici nel nord Italia per un totale di circa 80 milioni. Il settore degli Hotel continua ad attrarre una quota significativa di investimenti registrando +48% rispetto ai primi tre mesi dello scorso anno.

12 Maggio 2017
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