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Aggiornato al: 23 Settembre 2017 16:00
Intervista
Sonae Sierra fa il punto sul real estate commerciale italiano

Sonae Sierra è presente in 12 paesi e fornisce servizi a clienti in aree geografiche differenti, come: Portogallo, Algeria, Brasile, Colombia, Germania, Grecia, Italia, Marocco, Romania, Russia, Slovacchia, Spagna Tunisia e Turchia. La società è proprietaria di 45 centri commerciali con un valore di mercato di 7 miliardi di euro, è responsabile per la gestione e/o il letting di 78 centri commerciali, per una superficie lorda affittabile complessiva pari a 2,3 milioni di m2 e un totale di circa 9.100 affittuari. Attualmente ha 15 progetti in fase di sviluppo, di cui 7 per terze parti, e 5 nuovi progetti in pipeline.
Abbiamo chiesto da Andrea Ometto, Asset and Finance Manager in Italia per Sonae Sierra, di tracciarci una panoramica del settore del real estate commerciale e parlarci dei progetti in corso.

Dott. Ometto come si è chiuso il 2016 per il real estate commerciale?
Per il commercial real estate il 2016 è stato un anno decisamente positivo, che ha confermato il trend di crescita registrato negli ultimi anni. In particolare, il volume annuale di transazioni nel mercato immobiliare italiano nell’ultimo anno è cresciuto del 12% rispetto al 2015, attestandosi a quota 9,1 miliardi di euro, di cui il 28% è rappresentato dal mercato retail (high street, centri commerciali, FOC, retail park ect) con transazioni pari a circa 2,6 miliardi di euro. In particolare l’High Street ha ottenuto ottime performances con circa 900 milioni di Euro di transazioni, pari al 33%, e anche il mercato dei centri commerciali, che pesa circa il 31%*. L’andamento positivo del settore caratterizza sia i mercati esteri che quello italiano e ha contribuito al raggiungimento di performances positive da parte di Sonae Sierra. Nel 2016, infatti, la Società ha registrato un utile netto pari a € 181 milioni, segnando una crescita del 28% rispetto ai 142 milioni di euro raggiunti nel 2015, con un tasso di occupancy globale del portfolio a quota 96,6%, in crescita rispetto al 95,2% registrato nello scorso anno.

Quali sono le previsioni per il 2017?
Anche per il 2017 le previsioni per il Retail Real Estate sono positive, come dimostrato dalle operazioni di sviluppo in corso di apertura per l’anno corrente in Italia, pari a circa 300 mila m2. Un dato in linea con il 2016, durante il quale sono state portate avanti operazioni di sviluppo per circa 370 mila m2, triplicate rispetto al 2015, con importanti aperture di centri e distretti commerciali in grado di contribuire alla crescita economica delle comunità locali. Questo trend conferma inoltre il buon livello di domanda di spazi commerciali da parte dei retailer (soprattutto per nuovi progetti) nonché l’interesse da parte degli investitori, che dopo il no al referendum del dicembre 2016, pur con un rallentamento delle transazioni, hanno continuato a credere nelle possibilità di crescita economica del paese nonostante una perdurante incertezza sulla politica economica globale e altri fattori esogeni.


*Fonte dati: CBRE Research

Quali sono le dinamiche del mercato italiano? Come si posiziona rispetto agli altri paesi europei?
Il mercato italiano del Retail Real Estate sta vivendo un periodo florido grazie ad un trend di ripresa dei consumi, al ritorno alla crescita della confidenza dei consumatori, alla crescente domanda di prodotto da parte degli investitori e dei retailers, ma anche grazie alla ritrovata disponibilità delle banche a finanziare gli operatori del settore immobiliare. Il sistema bancario resta tuttavia ancora fragile e vulnerabile, ma in miglioramento; infatti, a partire dal 2015, il governo ha varato delle misure volte a riformare e consolidare gli istituti di credito, che sono quindi maggiormente disponibili a finanziare operazioni immobiliari avendo fatto aumenti di capitale, rettifiche di bilancio ed essendosi instaurato un trend di riduzione degli NPL e relativa dismissione che potrà liberare risorse per il mercato dei capitali. Questo è un dato molto importante in quanto in Italia il valore delle transazioni relative al settore Real Estate è al di sotto degli altri paesi europei, come Inghilterra, Francia, Germania e Spagna, ed un settore bancario riabilitato potrà fornire nuove risorse agli investitori, rendendo il mercato più competitivo e contribuendo alla sua crescita.
Il fatto che l’Italia sia in coda in Europa per volume di investimento immobiliare anche rispetto a paesi che hanno un PIL minore (vedasi la Spagna che nel 2016 ha registrato transazioni per circa 13,9 miliardi di euro, di cui 3,8 miliardi di euro per il mercato retail) è indice della potenzialità inespressa del commercial real estate di questo paese. Tra le dinamiche del mercato italiano più rilevanti, va inoltre ricordata la maggiore sensibilità da parte delle amministrazioni locali per la riqualificazione delle aree urbane e degli edifici dismessi presenti nel tessuto urbano consolidato: un’opportunità per rivitalizzare gli spazi urbani e le aree abbandonate mediante progetti di riutilizzo misto che integrano diverse funzioni (residenziale, uffici, negozi, servizi). Un importante esempio di questa tendenza in Italia è il progetto di riconversione della Fiera di Milano nel progetto Citylife sviluppato dal Gruppo Generali, che integra uffici, residenze, retail e servizi, integrati con la città e il sistema dei trasporti di Milano. Per quanto riguarda i centri commerciali, a livello di vendite e numero di visitatori, le performances dell’ultimo anno sono in linea con quelle del 2015, anche se i dati delle vendite del CNCC dell’ultimo trimestre 2016 sono in leggera perdita rispetto al 2015 (-1,4%, esclusi despecializzati) e sono emerse delle nuove tendenze che porteranno ad una nuova configurazione di queste strutture. Ad esempio, la crescita delle superfici dedicate alla ristorazione all’interno dei mall, il ridimensionamento della parte grocery (ipermercato), che talvolta non rappresenta più la “locomotiva” del centro ma è diventata una delle ancore insieme alle altre offerte dal centro commerciale.


Gli investitori come si stanno muovendo attualmente?
Come anticipato, il clima di fiducia in cui si muovono gli investitori e i flussi di liquidità che si dirigono verso l’Europa hanno portato ad un incremento delle transazioni nel mercato immobiliare nell’ultimo anno, nonché ad un crescente interesse verso prodotti di qualità (prime) che però spesso restano nei portafogli degli investitori istituzionali. In Italia è emerso un trend di polarizzazione tra asset prime e non prime con una compressione dei rendimenti per i prime e anche leggermente per i secondary (questi ultimi vengono ora distinti in good secondary o meno) causata principalmente dalla scarsa disponibilità di prodotto di qualità, per il quale la domanda da parte degli investitori è aumentata. Questo rappresenta un’opportunità per il nostro paese in termini di sviluppo, in quanto l’Italia presenta un elevato numero di strutture commerciali datate, di piccole dimensioni (meno di 20 mila mq di GLA), situati in aree strategiche, che attraverso interventi di riposizionamento, ammodernamento ed espansione potrebbero trasformarsi in prodotti “top quality” in grado di soddisfare le richieste degli investitori, senza consumare suolo nuovo.

Dal punto di vista della tipologia di investitori, nel 2016 la quota del capitale domestico sul totale degli investimenti nel commercial real estate è arrivata al 38% del volume totale annuo, in crescita rispetto alla quota del 25% registrata l’anno precedente*. Un segno della maggiore disponibilità degli investitori nazionali a tornare ad operare all’interno di un mercato sempre più stimolante e con interessanti prospettive di crescita.

*Fonte dati: CBRE Research

Quali progetti avete in cantiere?
Sonae Sierra, in quanto società internazionale dedicata allo sviluppo e alla fornitura di servizi per proprietà commerciali vibranti, è fortemente interessata a nuovi progetti di sviluppo e alla fornitura di servizi specialistici a terze parti, sia in Italia che all’estero. Allo stesso tempo, per portare avanti le operazioni di investimento, l’azienda prosegue con successo la sua strategia di capital light, riducendo la partecipazione negli assets in cui è presente con quote di rilevanza e ottenendo così nuovo capitale da reinvestire in nuovi progetti. Si consideri come esempio in Germania la riduzione della partecipazione nel centro commerciale Loop5 e l’investimento per il nuovo progetto di Norimberga. Per quanto riguarda l’Italia, questa rappresenta un mercato core per Sonae Sierra, con grandi opportunità per lo sviluppo di centri commerciali prime di nuova generazione e il riposizionamento di centri esistenti. Nel paese l’azienda è presente con tre centri commerciali di proprietà (Freccia Rossa a Brescia, Gli Orsi a Biella, e Le Terrazze a La Spezia) e ha stretto un importante rapporto di collaborazione con Generali Properties SpA per il già citato progetto di CityLife a Milano che include, oltre alle residenze e alle 3 torri ad uso uffici, anche uno Shopping District di 32.000 mq di GLA. Nel progetto CityLife, Sonae Sierra ha il ruolo di advisor specializzato per la gestione dello Sviluppo dello Shopping District fino all’apertura e per la gestione Asset e Property post-apertura. Inoltre, Sonae Sierra ha un mandato di gestione e leasing per il centro commerciale “Galleria Borromea” situato a Peschiera Borromeo, nella zona sud-est di Milano che ha una GLA di 27.700 m2. Il nostro obiettivo per il futuro è di incrementare il nostro business nel Paese come provider di servizi per terze parti, cercare nuovi progetti di sviluppo da realizzare e acquisire centri commerciali esistenti anche da riposizionare. Per questo, attualmente Sonae Sierra sta valutando nuove e selezionate opportunità di sviluppo immobiliare nelle città primarie e secondarie del centro e nord Italia.

Quali sono gli asset su cui basate la vostra strategia e gli aspetti che vi distinguono dai competitor?
Per andare incontro alle nuove esigenze di mercato e per portare innovazione all’interno del settore Retail Real Estate, il business di Sonae Sierra continua ad evolversi e l’azienda si sta posizionando come una società sempre più focalizzata nella fornitura di servizi agli operatori del settore immobiliare retail, conservando allo stesso tempo investimenti di capitale in assets selezionati. La capacità di offrire un servizio a 360 gradi ai suoi partner (dalla gestione degli investimenti immobiliari alla fornitura di servizi di consulenza per operazioni di espansione, gestione e sviluppo immobiliare), consente all’azienda di distinguersi all’interno del mercato e di creare esperienze di shopping uniche, superando le aspettative dei clienti e dei tenant. Per fare questo, Sonae Sierra da sempre s’impegna per comprendere le esigenze dei consumatori e per anticipare le tendenze future di consumo, fornendo quindi un servizio che non solo risponde alle attuali esigenze di mercato ma le anticipa. Per questo, siamo certi che Sonae Sierra continuerà ad avere un ruolo di “innovatore” all’interno del settore.


23 Maggio 2017
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